兴业证券-越秀地产-0123.HK-多元拿地确保成本可控-210608

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事件：据公告，2021年5月，公司实现合同销售金额为80.9亿元，同比下降28.0%，实现合同销售面积为30.1万平方米，同比下降28.8%。

2021年1~5月，公司累计合同销售金额408.4亿元，同比增长58.1%，累计合同销售面积为148.0万平方米，同比增长47.3%，已完成全年销售目标人民币1122亿元的36.4%。

投资要点维持“买入”评级，目标价2.30港元：越秀地产拿地方式多元化，2021年1~5月，非公开市场拿地成为公司主要增储方式，为公司补充一二线核心城市的优质低价土储，公司毛利率有望维持高于行业平均的水平。

我们预计公司21/22年核心净利润为47.4/57.8亿元，同比增长17.9%/22.0%。

维持“买入”评级，目标价2.30港元，对应2021/2022年6.4倍和5.2倍PE，当前股息率超过6%，较当前股价有19.8%的提升空间。

非公开市场成为公司增储的主要渠道：截至2021M5，公司新增土储396万平米，权益土地款为316亿元（包含权益配建成本106亿元）。

从获地方式来看，非公开市场拿地占73.6%，其中通过合作和“住宅+配建”方式拿地面积分别占比36.2%和37.4%。

公司有望继续通过“6+1”多元方式拿地，发挥国企优势，通过非公开市场补充优质低成本土储。

广州首次集中供地，“住宅+配建”模式提前锁定3幅地块：2021年4月26-27日，广州首次集中供地竞争激烈，公司共获得7幅地块。

其中，公司通过“住宅+配建”模式定向获取3幅优质地块，对应的总土储为148万平米，总地价为37亿元，溢价率均为0。

“住宅+配建”模式下，若不考虑配建成本，平均地价为2492元/平方米；若考虑配建成本，平均地价为9948元/平方米。

公司通过“住宅+配建”模式既可以获取优质低成本土储，也可以通过配建工程建设，有效管理现金流，公司毛利率有望维持高于行业平均的水平。

以广州为核心，深耕大湾区：截至2021M5，从城市分布来看，广州是公司的大本营，其中63%的新增土储位于广州；从区域来看，公司深耕大湾区，65%的新增土储位于大湾区，同时积极拓展长三角市场，20%的新增土储来自长三角，公司“1+4”区域布局进一步巩固。

首进北京、东莞、宁波三城：公司积极通过“国企合作”拓展非大湾区资源，增储成果显著。

2021年5月，公司通过国企合作新进入北京、东莞、宁波3座城市，获地54万平米，权益土地款共23.6亿元。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。