国盛证券-房地产开发行业2023W28：本周新房成交同比-38%延续低迷，央行延长房企融资端支持政策-230716

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业2023W28：本周新房成交同比-38%延续低迷，央行延长房企融资端支持政策》研报附件原文摘录）
　　央行延长房企融资端支持政策；央行货币政策司司长支持存量房贷置换。 　　（ 1）本周央行等两部门发布通知，延长“金融 16 条”支持政策，一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策， 2024年底前到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年；另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。（ 2）本周央行货币政策司司长邹澜表示：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 　　70 城新房价格指数环比转跌至-0.1%，同比-0.4%。 据国家统计局， 2023年 6 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%，同比-0.4%，为近 6 个月以来环比首次下跌；二手房价格指数环比-0.4%，环比降幅进一步扩大，同比-2.8%。分城市看，一线城市新房价格环比由上月+0.1%转为持平；二线城市由上月+0.2%转为持平；三线城市环比转负至-0.1%。从城市数量看， 6 月新房价格环比上涨 31 城（ -15，较上月变化，下同），环比下跌 38 城（ +14），环比上涨的城市数量较 5 月进一步减少；同比上涨 27 城（ +1），同比下跌 42 城（ -1）。 　　行情回顾： 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%， 落后沪深 300 指数3.45 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 29 名。本周上涨个股共36 支，较上周减少 60 支，下跌股数为 83 支。 　　新房： 本周30个城市新房成交面积为183.7万平方米，环比下降15.0%，同比下降 38.1%， 其中样本一线城市的新房成交面积为 58.8 万方，环比1.8%，同比-16.0%；样本二线城市为 99.3 万方，环比-21.6%，同比-41.4%；样本三线城市为 25.6 万方，环比-19.8%，同比-55.3%。从今年累计 28 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 8365.6 万方，同比 1.6%；一线城市为1909.3万方，同比17.0%；二线城市为4705.8万方，同比-3.8%；三线城市为 1750.5 万方，同比 2.1%。 　　二手房： 本周我们跟踪的 13 个重点城市二手房成交面积合计 98.0 万方，环比增长 3.3%，同比下降 14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 25.7 万方，环比 6.1%；样本二线城市为 43.8 万方，环比 2.4%；样本三线城市为 28.5 万方，环比 2.4%。 　　信用债： 本周共发行房企信用债20只，环比增加5只；发行规模共计247.55亿元，环比增加 113.44 亿元，总偿还量 205.07 亿元，环比增加 94.49 亿元，净融资额为 42.48 亿元，环比增加 18.95 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（ 89.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（ 57.3%）为主要构成。 债券期限方面，本周以 1-3 年、 3-5 年（ 40.2%、 31.7%）的债券为主。 　　投资建议： 中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平， 看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优， A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、物业： A 股关注招商积余； H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示： 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。