华金证券-重看REITs股性债性-230716

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（以下内容从华金证券《重看REITs股性债性》研报附件原文摘录）
　　投资要点 　　REITs产品在我国经历了高速的发展过程，目前仍处在成长期。从较为成熟的海外市场经验来看，REITs更多与股票市场相关联。目前国内REITs产品股性的相对缺失，更多只是阶段性的现象。随着国内REITs扩募落地、基础资产类型不断丰富以及增量资金入场，REITs市场有望得到加速发展。2023年以来，REITs在资产端、投资端等多方面均有新的利好政策出台。例如2023年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设REITs。标志着我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。6月16日，首批4只公募REITs扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超50亿元。7月，多家基金公司公告，将公募REITs纳入旗下FOF投资范围，包括天弘基金旗下多只养老主题基金也在“投资策略”部分增加公募REITs投资策略。机构投资者比例提高和长期资金进入有望进一步稳定REITs定价，推动REITs价格向价值回归。 　　从未来发展看，2022年末我国高铁里程和高速公路运营里程分别达到4.2万公里和17.7万公里；自2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套；2022年全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8％；共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8％（数据来自中指研究院）。我国存量基础设施资产规模庞大，随着地方政府平台债务达到一定程度，REITs作为盘活存量资产的工具发展空间巨大，而REITs的股性是相较传统地方政府平台债券融资的优势，同时相较于地方政府平台直接参与股权投资，REITs的债性和基础设施领域对于后者又相对更为熟悉和适合。由此出发，二者有望相互促进，一方面随着市场的丰富扩大提升REITs的股性表现，而REITs的股性增强则有望进一步加速存量基础设施资产进入市场。 　　风险提示： 　　1、经济失速下滑，政策超预期宽松。 　　2、REITs经营业绩可能受到宏观经济环境、管理人水平、行业政策等影响不及预期，预期收益和实际情况存在差异。 　　3、市场波动、风险偏好超预期，实际结果可能与预测差异较大。