中泰证券-融创中国-1918.HK-5月销售高增长，全年销售目标或超额完成-210609

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事件：6月6日，融创中国公布2021年5月营运数据。

5月实现合同销售金额约708.1亿元，合同销售面积约511.9万平方米，合同销售均价约13,830元/平方米。

销售增长强劲，全年销售目标有望超额完成2021年5月，融创中国实现合同销售金额约708.1亿元，同比增长57%；合同销售面积约511.9万平方米，同比增长60%。

合同销售均价约13,830元/平方米，保持在较高水平。

前五月累计实现合同销售金额约2418.2亿元，同比增长72%，累计合同销售面积约1664万平方米，累计分别同比增长72%及63%。

得益于充足的土地储备及积极推盘策略，公司销售保持强劲增长，2021年公司全年预计可售货值充裕，其中78%位于一二线城市，考虑到公司上半年土地市场拿地积极，快周转战略下，新增货值陆续转化为销售，从过去五年销售推货节奏来看，前五月销售额占全年销售比例在25%至30%之间，按照前五月占全年销售30%的假设计算，2021年全年6400亿的销售目标有望超额完成。

集中供地下拿地高增长，快周转兑现年内销售拿地方面，杭州集中供地，公司获取钱塘下沙3宅地，最高溢价率27.97%；北京集中供地，公司获取4块土地，其中，121亿元拿下北京海淀树村南、北两宗地块，以26.83亿元+15%政府产权份额拍下朝阳金盏乡宅地，联合石泰以64.4亿元竞得石景山衙门口地块；青岛集中供地，公司6亿元获得HD2021-3044号至HD2021-3051号的8宗地块。

天津、济南等地的集中供地上，公司也有新增项目获取。

根据克而瑞披露，前五月公司累计新增货值1746.9亿，位列百强房企第五位，新增土地建筑面积947.3万平方米，总地价958.8亿，地售比保持在合理水平。

资本结构优化，文旅板块贡献第二增长曲线截至2020年末，公司所有者权益1778.3亿，同比+55.9%，账面现金1326.5亿，借贷总额由2019年的3222.7亿降至2020年的3034.4亿，资本结构显著优化。

报告期末，公司非受限资金短债比为1.08，较2019年大幅提升0.51；净负债率为96.0%，较2019年大幅下降76.3个百分点；剔除预收账款后的资产负债率78.3%，较2019年下降5.6个百分点。

三道红线监管要求下，公司降档至黄线。

文旅业务方面，2020年收入38.8亿，同比增长36%，管理利润6.27亿，同比增长311%。

目前公司文旅板块涵盖多种业态，围绕设计、建设、运营全产业链周期开展完善服务，同时在轻资产拓展方面，完善了从项目获取到建设运营到产品管理全流程服务拓展方式。

投资建议：公司可售货值充足，布局良好；财务指标全方位快速改善，我们认为随着公司报表持续优化，有望带来融资成本上的改善，而这也将进一步优化公司的资本结构；此外，公司的物业与文旅业务两开花，不断完善地产+布局。

我们预计公司2021-2023年EPS分别为8.84、10.25、11.28元人民币，对应PE分别为2.71X、2.34X、2.12X，维持“买入”评级。

风险提示：商品房去化速度不及预期；公司销售回款不达预期。