东方证券-房地产行业2023年5月统计局数据点评：销售转弱，新开工和投资持续承压-230619

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（以下内容从东方证券《房地产行业2023年5月统计局数据点评：销售转弱，新开工和投资持续承压》研报附件原文摘录）
　　核心观点 　　统计局公布2023年1-5月房地产市场运行情况。1-5月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为46440万平米/49787亿元/45701亿元/39723万平米，同比增速分别为-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%，前值-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%。 　　5月销售数据转弱，低基数下面积同比负增长。从单月销售数据来看，5月单月销售面积同比-3.0%，同比在3-4月连续实现增长后再度转负；单月销售金额同比+6.8%，增幅较4月明显收窄。22年同期同比基数仍较低，销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因可能在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。5月单月销售均价环比-4.8%，同比+10.1%，同比仍维持明显增长。销售均价的提升了体现了销售分化加剧导致的结构性变化，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高销售均价增速。 　　销售回款支撑效果有限，房企资金面临挑战。1-5月房地产企业到位资金55958亿，同比-6.6%，前值-6.4%，降幅有所扩大。按照同比可比口径推算单月到位资金10803亿，同比-7.4%，前值+3.6%，单月到位资金降幅明显。分项来看，国内贷款融资1031亿，同比-13.4%，前值-11.7%；自筹资金3302亿，同比-29.2%，前值-24.3%；定金及预收款3953亿元，同比+6.0%，前值+31.2%，个人按揭贷款2132亿，同比+25.4%，前值+23.1%。除个人按揭外其他资金分项均有恶化。 　　新开工持续承压，房地产投资降幅扩大。5月单月新开工面积同比-27.3%，前值-27.4%，单月降幅基本持平。考虑到22年4、5月份受疫情影响新开工基数已较低，可见新开工压力仍较大。5月全国房地产开发投资额同比下滑10.5%，为今年以来单月降幅首次超10%，企业投资意愿明显不足。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，去年以来土地成交持续缩量对土地购置费构成拖累，共同制约后续房地产投资改善。 　　TOP10集中度回升，百强销售分化延续。克而瑞数据显示，2023年1-5月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别+16.3%/+21.2%/-2.0%/-8.4%，前值为+17.3%/+24.9%/-2.2%/-9.8%。1-5月TOP10销售集中度为25.1%，前值为25.3%，集中度较2022年有所回升。 　　投资建议与投资标的 　　低基数下5月房地产销售、到位资金仍有所转弱，投资和新开工持续承压。5月单月销售面积同比在3-4月连续实现增长后再度转负，销售金额增幅也明显收窄，低基数下销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因可能在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。根据中指研究院对全国27个重点城市预入市项目的摸排数据，6月新房供应规模约束下销售数据修复仍然有限。5月单月销售均价同比仍维持明显增长，主要原因是销售持续分化导致的结构性变化。市场热度回落，销售回款对房企到位资的支撑效果有限，外部融资相关分项仍存在缺口，预计房企资金面仍面临挑战。低基数下房企新开工仍维持较大降幅，主要原因在于去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足、土地成交缩量和地方城投拿地项目入市节奏缓慢加剧新开工缺口、保交付下竣工对新开工有挤出效应等。房地产投资降幅扩大，新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，去年以来土地成交持续缩量对土地购置费构成拖累，共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。