加入VIP免费下载天风证券-房地产行业研究周报：降息对房贷利率有何影响？-230618
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行业追踪（2023.6.10-2023.6.16） 事件：6月13日，央行以利率招标方式开展了20亿元7天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调10BP；6月15日，一年期MLF利率下调10BP，自去年8月15日以来再次迎接政策性降息。6月20日LPR或将跟进下调，与5年期LRP挂钩的住房贷款利率有望同步走低。 降息对房贷利率有何影响？ 本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。 按现行LPR计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。若本月5年期LPR继续下调超10BP，则统一房贷利率下限有望突破4%关口。我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生①首/二套利率加点幅度下调；②城市内部限购与非限购区域首付比例区分；③二套房首付比例下调；④特定区域限购松绑；⑤认房认贷标准优化等。 当前各地房贷利率处于什么水平？ 从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（21年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自22年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。 从典型城市看，中指研究院监测显示，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次5年期LPR下调15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。 历史上板块对房贷利率下调反应如何？ 回顾历次LPR下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：①下调LPR：2019-2020年的四次LPR调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021年后，调低LPR对效果并不明显，仅22年5月LPR下调带动了的上证指数小幅反弹。②房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。 我们认为，本次LPR若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。 6月新房销售同比降幅接近2成，二手房销售同比增加26% 新房市场本周成交394万平，月度同比-18.03%，相较上月下降26.17pct；累计库存12352万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交172万平，月度同比+26.08%，相较上月下降28.95pct。土地市场6月5日-6月11日成交建面1946万平，滚动12周同比1.71%；成交总额287亿元，滚动12周同比-20.5%；全国平均溢价率4.33%，滚动12周同比+1.98pct。 本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌1.01pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数3.07pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周下降2.12pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数2.01pct；克而瑞内房股领先指数为3.45%，较上周下跌1.62pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
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（以下内容从天风证券《房地产行业研究周报：降息对房贷利率有何影响？》研报附件原文摘录）行业追踪（2023.6.10-2023.6.16） 事件：6月13日，央行以利率招标方式开展了20亿元7天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调10BP；6月15日，一年期MLF利率下调10BP，自去年8月15日以来再次迎接政策性降息。6月20日LPR或将跟进下调，与5年期LRP挂钩的住房贷款利率有望同步走低。 降息对房贷利率有何影响？ 本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。 按现行LPR计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。若本月5年期LPR继续下调超10BP，则统一房贷利率下限有望突破4%关口。我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生①首/二套利率加点幅度下调；②城市内部限购与非限购区域首付比例区分；③二套房首付比例下调；④特定区域限购松绑；⑤认房认贷标准优化等。 当前各地房贷利率处于什么水平？ 从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（21年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自22年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。 从典型城市看，中指研究院监测显示，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次5年期LPR下调15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。 历史上板块对房贷利率下调反应如何？ 回顾历次LPR下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：①下调LPR：2019-2020年的四次LPR调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021年后，调低LPR对效果并不明显，仅22年5月LPR下调带动了的上证指数小幅反弹。②房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。 我们认为，本次LPR若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。 6月新房销售同比降幅接近2成，二手房销售同比增加26% 新房市场本周成交394万平，月度同比-18.03%，相较上月下降26.17pct；累计库存12352万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交172万平，月度同比+26.08%，相较上月下降28.95pct。土地市场6月5日-6月11日成交建面1946万平，滚动12周同比1.71%；成交总额287亿元，滚动12周同比-20.5%；全国平均溢价率4.33%，滚动12周同比+1.98pct。 本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌1.01pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数3.07pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周下降2.12pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数2.01pct；克而瑞内房股领先指数为3.45%，较上周下跌1.62pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
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