申港证券-物业管理行业研究周报：23年物企并购持续降温市场更趋理性-230618

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（以下内容从申港证券《物业管理行业研究周报：23年物企并购持续降温市场更趋理性》研报附件原文摘录）
　　投资摘要： 　　每周一谈：23年物企并购持续降温市场更趋理性 　　2023年1-5月物企披露6宗并购，交易金额约3.6亿元，同比减少95.02%。 　　根据乐居财经统计，21年为物企并购大年，全年通过公告披露相关交易信息的共65起，涉及总金额约341.9亿元，民营物企为并购市场主力。 　　而22年在地产行业持续下行，民营房企债务危机加大的背景下，并购市场趋于理性，央国企成为并购市场主角，全年通过公告披露相关交易信息的共37起，涉及总金额约118.1亿元。 　　收并购虽能在短期内为物企带来规模的高速增长，但应收账款减值、无形资产摊销、商誉减值等也成为影响物企盈利能力的重要因素，23年物企刊发22年全年业绩后“增收不增利”现象普遍，且并购后的投后整合难度较大，并购市场也不乏出现“退单”情况，如华润万象生活终止收购祥生活物业，新大正终止收购云南沧恒投资等。 　　我们认为，在行业下行的背景下并购成交的难度更大，虽然物企股东（多为地产公司）受流动性困境等因素影响，并购市场并不缺乏交易标的，但一二级市场估值差缩小，交易双方更难在交易对价、支付节奏、业绩承诺等核心交易条款上达成一致。尤其是部分对赌需建立在资产质押的基础上，在行业下行阶段资产价值缩水，双方或更难找到互相认可的可供质押资产，导致交易成交受阻，整体并购市场更趋理性。 　　从并购标的变化来看，23年物企并购对象更加聚焦细分领域。物企告别了规模扩张的狂飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在规模方面则更加注重以市场化外拓的方式进行拓展。 　　最后，物企原定的募资用途亦有所更改，部分涉及下调并购资金。根据乐居财经，22年至今共有14家物企宣布更改全球发售所得款项用途，其中有7家物企均涉及下调并购金储备。 　　我们认为，物企并购市场降温并非坏事，尤其是在行业仍然处于估值修复的阶段，物企更应该注重修炼内功、聚焦细分领域，维持谨慎扩张的态度，在商誉、应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。 　　数据追踪（6月12日-6月16日）： 　　资金及交易追踪： 　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年6月16日，持有737.9万股，较上周下跌1.32%，持股市值1.13亿元。 　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月12日至6月16日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅1.56%。降幅最大的是新城悦服务，降1.56%。持股比例最高为保利物业，为64.48%。持股数量最多为融创服务，为5.83亿股。 　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。