YY评级-普洛斯22年报跟踪之五大关注点-230605

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（以下内容从YY评级《普洛斯22年报跟踪之五大关注点》研报附件原文摘录）
　　摘要： 　　普洛斯中国（简称“公司”）的YY隐含经历了22年末的陡然抬升+短期回落后整体中枢上移+23年4月中旬开始再次边际恶化，本文深度拆解普洛斯中国2022年报表最新变化，共归纳出五点值得重点关注的方面： 　　（1）盈利表现：租金收入贡献减少，非经常性损益占比仍高。营收增速由正转负，对表外基金收取管理费依赖度增加，同时IDC和冷链服务发力，但这两项业务尚处于初期阶段，短期内难以替代传统租金收入，还会增加物业开支影响利润。当前租金增长现乏力，毛利率下滑，非经常性损益维持高位，利润结构不佳，整体承压。 　　（2）地产基金：表外管理规模持续增加造成的担忧预期升温，报表可读性减弱。长周期的基金滚动模式本身就缺乏债性资金的需求逻辑，短债长投、资产隔离降低违约成本，投资人对此种商业模式可能存在担忧预期的升温。 　　公司表内基金整体表现平稳，但债务率有所攀升，项目出表的进度放缓且主要围绕上海等一线展开，同时新增资产规模下滑，后续持续输出到表外比较乏力。关注在担保和差补义务下公司作为GP需承担的表外债务，以及若基金中贷款违约可能触发的交叉违约和基金接续的滚动压力等风险。 　　（3）关联往来：基金过渡期可能的占款和垫资导致关联交易提升。22年公司新增来自于少数股东、联营以及其他关联方的借款规模均显著提升，反映公司的传统融资渠道面临的压力，同时可能存在表外基金在中途或到期有资金“下车”导致关联方占款与垫资，关联交易若后续进一步增加，可能触发境外评级的下调或负面。