东兴证券-房地产周报：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化-230612

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（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房二手房销售增速回落，高低能级城市持续分化》研报附件原文摘录）
　　市场行情： 　　本周（6.5-6.9）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.23%（上周2.65%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.05%（上周0.72%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅5.08%（上周3.43%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅2.48%（上周3.05%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.32%（上周1.08%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 　　行业基本面： 　　新房二手房销售增速双双回落，高低能级城市持续分化。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~6.9）同比增长17.6%，本月至今（6.1~6.9）同比增长11.8%，上月整月同比增长24.1%；其中一线城市(4城)本月至今（6.1~6.9）同比增长47.4%、三线(14城)城市本月至今（6.1~6.9）同比下滑15.2%。12城二手房成交面积（1.1~6.10）同比增长44.1%，本月至今（6.1~6.10）同比增长26.6%，上月整月同比增长49.5%；其中，一线城市(4城)本月至今（6.1~6.10）同比增长44.6%，上月整月同比增长43.6%；二线城市(6城)本月至今（6.1~6.10）同比增长12.8%，上月整月同比增长54.4% 　　土地市场继续下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.4）成交土地建面同比下滑8.0%，上周累计同比下滑7.0%；本周100大中城市（5.29~6.4）土地成交溢价率4.8%，上周2.3%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.4）土地成交总价同比下滑20.4%，上周累计同比下滑13.7%。 　　内债融资同比进一步下滑。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~6.11）累计同比下滑6.4%，5月（6.1~6.11）同比下滑38.4%。 　　广东鼓励住房政策向多子女家庭倾斜，北京拟明确共有产权住房回购条件及方式。6月6日，广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，实施精准购房租房倾斜政策，住房政策向多子女家庭倾斜。6月7日，北京住建委拟明确共有产权住房回购条件及方式，已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。此外，兰州将购买住房提取住房公积金时限延长至3年，职工购买住房后3年内均可提取本人和配偶的住房公积金。北京和重庆提升住房公积金租房提取额度。 　　投资策略： 　　防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。