国盛证券-固定收益点评：2023年5月土地成交数据盘点-弱势下的分化-230611

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（以下内容从国盛证券《固定收益点评：2023年5月土地成交数据盘点-弱势下的分化》研报附件原文摘录）
　　2023年1-5月土地市场成交情况同比仍为负。2023年1-5月全国土地成交总额12219.73亿元，同比下降7.58%。分月份来看，自2022年以来，仅2022年7月、10月和2023年2月土地成交总额较上年同期有所增长，分别同比增长20.84%、12.33%和8.88%。5月单月成交额由于季节性因素环比回升，但同比仍小幅下降。5月单月全国土地成交总额3326.38亿元，同比下降2.45%，环比上升32.39%。 　　结构上分化延续：分化一、区域间的分化。 　　分省份来看，1-5月成交额较高且同比增加明显的省份为上海，天津5月首次大规模集中供地后，实现了136.7%的同比增长，此外陕西、宁夏、黑龙江西部及东北部地区基数较低省份土地出让情况同比表现较好。2023年1-5月，全国31省份土地市场中，陕西、天津、上海、黑龙江、宁夏、云南、河北、吉林、内蒙古、海南、重庆、江苏、河南13省成交金额同比上升，西藏未变动，其余省份同比下降。4个省份跌幅超过50%，降幅前五的省份为青海、福建、贵州、江西、湖北，同比分别下降95.75%、61.34%、54.92%、50.67%、43.59%。 　　从各城市土地成交总额来看，前五个月土地回暖主要集中在一二线城市。具体来看，1-5月回暖主要集中在一线（如上海）、新一线（西安、郑州）和二线城市（如天津、扬州、长春、石家庄），而威海同比下滑最为明显，2023年1-5月仅成交7.22亿元，同比下滑90.31%。2023年1-5月，全国357个土地成交城市中，有148个城市成交额同比增长。成交额30亿以上，且涨幅前15名分别是周口、西安、长春、宿迁、郑州、天津、上海、扬州、石家庄、德州、南京、唐山、毫州、昆明、洛阳。207个城市成交额同比下跌，上年同期成交额30亿以上，降幅前15名分别是威海、黄石、珠海、六盘水、福州、泰安、厦门、宜春、淄博、南昌、宁德、遵义、镇江、武汉、济南。 　　分化二、房企间的分化： 　　从2023年1-5月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加，占6成以上。国有企业TOP10中，华润置地、建发地产、保利发展，总权益拿地金额分别为406.38亿元、230.43亿元、196.51亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的万科、滨江集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为135.81亿元、118.29亿元、101.98亿元。 　　分化三、城投拿地上的分化： 　　从2023年1-5月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部、中部的经济较好区域。金额最高的20家城投企业如正文所示。其中所在地为浙江、陕西、江苏的城投企业各有3家，所在地为安徽、广东、河北、四川的城投企业各有2家，所在地为湖北、江西、山东的城投企业各有1家。 　　5月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地占比提高，城投拿地占比维持低位。前五个月地产企业拿地占比76%，城投企业拿地占比16%，其他类型企业拿地金额占比8%。而从2022年7月-2023年5月单月情况来看，11、12、1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%、54%；而今年以来城投拿地占比持续下滑。此外，5月住宅土地成交占比环比有所回落，综合用地（含住宅）占比提升。 　　风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化。