中航证券-REITs近期表现点评：投资性价比或已显现-230610

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（以下内容从中航证券《REITs近期表现点评：投资性价比或已显现》研报附件原文摘录）
　　核心观点 　　或受风险偏好收缩情绪影响，2023年至今C-REITS产品下行斜率加大。本轮下行趋势形成原因有以下几点：其一，价格下行导致市场流动性菱缩，形成负反馈，进一步带动价格的下跌；其二，底层资产表现欠佳，经济和项目基本面修复不及预期对REITS行情产生负面影响。 　　我们综合相对A股过去一年的表现，认为C-Reits产品整体作为高分红股权类产品投资价值仍较高。政策呵护下三季度经济有望加速修复，较悲观的预期终会回摆，6月6日至今中证REITS指数已出现反弹。6月8日证监会主席易会满指出要加大股债融资、并购融资、REITS等产品创新和制度供给，继续发展权益类基金，推动公募基金行业总量提升。往后看，估值良性回归，市场反弹的确定性较强。 　　2023年20只上市REITS共进行了24次分红，2022年12只上市 　　REITS共进行了19次分红。其中生态环保、电力、高速公路板块累计分红比例相对较高，并且获得了较高的年化分红收益率。由于产权类项目具有永续属性，特许经营权REITS基于稳定现金流，具有更强的债性，资产增借空间相较于产权类项目更小，因此特许经营权REITS的分红率更高。并且当特许经营权剩余期限越短时，其分红率越高。相对地，特许经营权REITS的弹性较低，价格走势弱于投性更强的产权类REITS 　　C-REITS有望持续扩容吸引更多资金青腺，估值显著回落后随经济开启上行周期配置价值或较大。REITS本质为具有高分红的股权类资产，扩容有望吸引更多资金关注从而改善目前市场规模小深度浅的问题。往后看，REITS底层资产的业绩修复是渐进的过程，尤其高速公路、产业园区等顺周期资产经营改善有赖于生产、生活持续复苏的带动。估值方面，自2022年6月1日至2023年6月1日一年间，之前REITS全市场P/NAV自1.14倍中枢震荡上涨，最高点录得1.28倍；受理财产品焕回导致的市场流动性负反馈困境，2022年第四季度债市净值出现回撤调整，导致REITS全市场估值自最高点下降至1.18倍附近。11月央行投放流动性，叠加交通物流修复，短暂带动估值上涨，但传导过程较不顺畅。下一轮回涨出现在今年1月，经济复苏的预期带动REITS全市场估值升高，但由于内需不足导致复苏尚处在早期阶段，REITS基础资产季度业绩不及预期，截至6月1日已回归至1.04倍，接近1倍中枢区间。综合C-REITS分红收益率客观，后续流动性有望随扩容改善，且当前估值已处于相对低位等多重因素，我们认为C-REITS投资性价比已经显现。 　　投资建议： 　　权益市场方面，外部流动性及国内复苏节奏拐点或将至，建议在数字经济与中国特色估值体系利好交集处寻找机会。TMT板块处于梳理分岐寻找产业主线阶段，建议关注数字基础设施及数据资源体系相关估值修复弹性较大国企。通信龙头在两大主题交集下趋势共振，仍有提升空间。光通信产业链供需两端持续改善，当下或为布局良机。大安全方向我们继续重点看好国防军工板块，短期内建议重点关注航海方向。C-REITS方面，经历前期估值调整后当前投资性价比已现，未来随流动性改善反弹空间或较大