国盛证券-房地产开发行业周报2023W23：本周新房成交同比-15.3%，近4月首次负增，预计6月同比将承压-230612

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业周报2023W23：本周新房成交同比-15.3%，近4月首次负增，预计6月同比将承压》研报附件原文摘录）
　　杭州最新一批次土拍维持高热，绿城、滨江各摇中一幅地块。6 月 9 日，杭州 2023年第五批次出让 5宗宅地，总起价 93.8 亿；5宗地有 4宗触顶摇号，总成交金额 104.4 亿元，平均溢价率 11.2%。杭州本批次土拍继续维持高热，供应的地块含金量较高，以绿城摇中的地块为例，该地块位置优异、周边项目热销、接近 70 亿元的货值有预期在年内去化完毕。此外，相对外围的板块也受到青睐，这也是今年杭州土拍一个重要特征：在核心区竞争激烈的环境下，外围板块中区位相对较好、配套兑现度高的地块性价比凸显，吸引了诸多深耕特定区域的开发商拿地。 　　杭州供应的土地依然具有一定的利润空间。2023 年杭州土地市场热度居高不下，这一方面是杭州新房市场本身相对优秀，保证了相对核心位置的项目去化速度；另外供应的地块质量都相对较高，对于开发商来说仍具有一定的利润空间。我们统计了杭州集中供地以来所有批次土地的地货比情况，整体上利润空间确有缩窄的趋势，地货比从 2021 年首批的 49%缓慢提升至 2023年目前的 56%。但从绝对水平看 56%的地货比并非过高，叠加杭州新房市场较快的流速，杭州对于诸多房企来说依然是重点布局的优质市场。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 1.4%，领先沪深 300 指数2.06 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 5 名。本周上涨个股共79 支，较上周减少 17 支，下跌股数为 48 支。 　　新房：本周新房成交同比近 4 月首次同比负增，预计 6 月整体同比将承压。本周 30 个城市新房成交面积为 248.4 万平方米，环比下降 29.9%，同比下降 15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 62.0 万方，环比-14.9%，同比 4.7%；样本二线城市为 140.2 万方，环比-37.1%，同比-20.0%；样本三线城市为 46.2 万方，环比-21.3%，同比-21.5%。从今年累计 23 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 6984.0 万方，同比 16.2%；一线城市为1551.6 万方，同比 33.2%；二线城市为 3945.0 万方，同比 10.2%；三线城市为 1487.3 万方，同比 17.4%。 　　二手房：本周 13 个重点城市二手房成交面积合计 112.7 万方，环比下降4.3%，同比增长 20.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 30.6万方，环比-8.7%；样本二线城市为 53.3 万方，环比-0.6%；样本三线城市为 28.8 万方，环比-5.9%。年初至今累计二手房成交面积为 2790.6 万方，同比变动为 60.3%。 　　信用债：根据 wind 统计数据，本周（6.5-6.11）共发行房企信用债 5 只，环比减少3只；发行规模共计48.0亿元，环比减少32.5亿元，总偿还量106.38亿元，环比增加 19.76 亿元，净融资额为-58.38 亿元，环比减少 52.26 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（93.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（72.9%）的债券为主。 　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。