国盛证券-华润置地-1109.HK-5月权益拿地金额238亿，商业地产租金收入同比大增46.9%-210614

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事件：6月10日，公司发布2021年5月份土地收购及营运数据简报。

1-5月实现销售金额1260.9亿元，同增59.5%。

5月公司实现销售金额250.9亿元，同比增长18.2%，环比下降27.4%；实现销售面积141.4万方，同比增长11.2%，环比下降31.4%；销售均价17746元/平，同比增长6.4%。

累计方面：公司1-5月累计实现销售金额1260.9亿元，同比增长59.5%，累计实现销售面积721.6万方，同比增长58.9%，累计销售均价17474元/平，较去年水平20092元/平下降13.0%。

1-5月商业地产租金收入71.3亿元同增76.9%，已达去年全年租金收入的54.7%。

5月商业地产租金收入15.8亿元，同比大增46.9%（相较于2019年5月租金收入年均复合增速23.4%），历史单月收入排名仅次于去年12月的16.2亿元。

公司1-5月累计租金收入71.3亿元，同比增长76.9%，已达去年全年租金130.4亿元的54.7%。

1-5月公司月均租金收入14.2亿元，高于去年下半年月均租金收入13.2亿元。

考虑到华润系购物中心下半年促销节点频繁（暑假、国庆、双十一、百分百万象圣诞大促），下半年月均租金收入通常较上半年更高（2019年下半年月均租金收入较上半年增长14.6%），且今年预计新开业10座购物中心，我们认为今年租金收入有望迎来超预期增长。

5月拿地力度加强，聚焦长三角集中供地城市，权益拿地金额238.0亿元同比大增991.1%。

公司5月新增项目6个，5个位于集中供地城市（无锡、杭州、北京、青岛、南京），一、二、三线城市拿地建面占比分别为4.9%、81.7%、13.4%，主要分布在长江三角洲城市群（拿地建面占比80.9%）。

5月实现拿地建面211.0万方，同比大增787.2%；权益建面182.8万方，同增896.1%；权益比86.6%；拿地金额306.3亿元，同增768.4%；权益拿地金额238.0亿元，同增991.1%。

受集中供地政策影响，本月公司拿地力度大幅加强，金额口径和面积口径的投销比分别为122.1%和149.3%。

由于拿地城市能级较高，拿地楼面价达14514元/平，较去年全年水平9178元/平增长58.1%；本月地销比69.0%。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为24.6%/19.7%/15.0%，核心利润为267.97/303.51/342.381亿元，增速为11.0%/13.3%/12.8%，核心EPS为3.76/4.26/4.80元/股，核心EPS对应的PE为8.5/7.5/6.6x。

归母净利润为325.04/364.14/406.05亿元，增速为9.0%/12.0%/11.5%，归母净利润对应的EPS为4.56/5.11/5.69元/股，对应的PE为6.6/5.9/5.3x。

维持“买入”评级。

风险提示：一二线城市楼盘限价政策导致利润率降低的风险；疫情反复对公司投资物业影响超预期。