兴业证券-物业管理行业2021年中期投资策略：关注成长快质量优的中型物管公司-210612

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物管板块资本市场关注度提升：2021年以来，物管板块的市场关注度不断提升。

1）港股通扩容，占板块总市值90%以上：内地资金通过港股通增持物管公司对估值有抬升作用。

2）恒生物业服务及管理指数推出：物管板块有望获得更多ETF的被动配置。

3）2021Q2是物管公司基石解禁的高峰期：6家物管公司于Q2陆续解禁基石，为新的投资机构进场提供机会，个股流动性有望提高。

商业运营：厚积薄发，优选龙头潜力股。

目前港股轻资产商管属性公司仅宝龙商业、华润万象生活、合景悠活和星盛商业4家，标的稀缺性强。

地产开发商均积极培育商业地产能力，未来更多轻资产属性商管公司有望分拆出来，商管赛道有望发展成为新的独立板块。

商管公司更看重本身的运营能力以及管理的资产的质量，提前布局规模化发展的商管公司在地段、招商资源、运营经验、品牌影响力、数字化资产沉淀以及团队培养体系上具有先发优势。

后续商管公司将利用积累的品牌、团队和经验开启轻资产输出的之路。

从2020年购物中心的恢复情况来看，重奢型和高端型定位的购物中心具备更强的抗风险能力。

建议关注运营能力持续改善的宝龙商业和资产质量最优的华润万象生活。

物业管理：协同房企资源，多元化发展。

从收入和利润的绝对值来看，物管公司相对房企的收入和利润，相当于九牛一毛；从估值来看，由于轻资产的业务属性和高成长的行业属性，物管公司享有更高的估值。

因此，房企有充足的动力支持物管公司的发展。

我们认为未来物管公司将和房企协同发展，利用其政企资源扩大规模横向发展，同时协同地产多元业务纵向发展，向产业链上下游拓展业务类型。

对行业保持“谨慎乐观”的态度，下半年关注优质中型物管公司投资机会。

物管公司普遍制定了未来3-5年的高速扩张计划，我们对此持谨慎乐观的态度，“谨慎”在于大家的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争，在市场情绪高涨的时候喊出的目标过于积极；“乐观”在于政策风向支持物业管理行业从最基础的物管业务向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利。

3-5年目标最终是否能够完成就要看各家的管理体系、激励制度以及执行力。

截至6月11日，港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.7/18.3XPE，估值分化严重，龙头物管公司充分享有估值溢价。

从成长性、确定性和执行力来看，我们认为碧桂园服务这样的龙头物管公司将继续享有估值溢价。

同时市值在1000亿以下，在管规模在1亿平米以上的优质中型物管公司也值得关注，我们认为随着行业整合加速，关连方为TOP20房企且土储丰富、自身股权激励力度大且管理层执行力强的中型物管公司也有望进入第一梯队。

行业首选永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务，建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。