平安证券-地产行业周报：多地禁止土拍“马甲”，板块估值持续走低-210614

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本周观点：本周北京发布关于实施城市更新行动的指导意见，预计后续城市更新进程有望加快；东莞要求新注册空壳公司不能参与土拍，南昌规定关联公司不得参加同一宗地竞买，旨在严打房企“马甲”抢地现象，考虑首批供地部分城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策，为土地市场降温。

由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等；以及具备“房、客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

政策环境监测：1）北京：发布关于实施城市更新行动的指导意见；2）东莞：新注册空壳公司将不能参与土拍。

市场运行监测：1）成交：新房环比略降，短期或维持较高水平。

本周（6.5-6.11）新房成交6.4万套，环比降2.0%；二手房成交1.9万套，环比持平。

随着年中业绩冲刺期临近，短期楼市成交或延续较高水平。

2）改善型需求占比上升。

5月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.8pct至81.9%。

3）推盘节奏加快，后续仍将延续。

5.31-6.6重点城市新推房源1.3万套，环比增14.9%；去化率74%，环比降2pct。

6月传统销售旺季来临，同时出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。

4）库存环比略降，中期面临上行压力。

16城取证库存9121万平，环比降0.5%，较2019年末、2020年末分别升2.1%、降14.9%。

取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。

5）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。

5.31-6.6百城土地供应建面1538.4万平、成交建面1555.1万平，环比降44%、19.7%；成交溢价率4.2%，环比降9pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比5.9%、69.3%、24.8%，环比分别降4.6pct、升8.7pct、降4.1pct。

随着各城市首批集中土拍陆续完成，短期土地成交量预计回调.资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债162.7亿元、海外发债11.0亿美元，环比增加107亿元、0.5亿美元；本周境内外债券发行利率处于3.25%-12%区间，可比发行利率较前次持平或下滑。

2）信托：本周集合信托发行180.5亿元，环比增加72.8亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌2.97%，跑输沪深300（-1.09%）；当前地产板块PE（TTM）8.09倍，估值处于近五年1.31%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金科股份、万科A、新城控股；南向资金净流入前三房企为恒大物业、华润万象生活、融创服务。

风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。