中信证券-龙湖集团-0960.HK-投资价值分析报告：从空间出发，服务上亿城市居民-210615

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基于公司股权结构、激励机制和文化，我们认为公司具备长跑基因。

在C1赛道，我们预计公司将稳定提升市占率，并享受略高于行业的盈利水平（尽管也会下降）。

运营服务领域，即C2-C6赛道，公司可能迎来30%以上的长期高速营收增长。

公司的终局价值，可能是依托空间连接一亿城市中产的运营和服务平台。

以此为背景，我们相信公司估值具备提升可能性。

长期自律，开发业务具备可持续增长潜力。

公司2020年底可售货值达到9750亿元，相当于2020年销售额3.6倍以上。

公司2020年扭转了拿地面积相对销售面积比例不断下降的趋势，权益拿地规模首次突破1000亿元。

长期克制自律所带来的良好信用，料将逐渐体现为资金灵活调度的优势。

我们预计公司C1航道市占率持续稳步提高。

运营和服务(C2-C6)航道进入高速增长期。

2020年底，公司开业商场达到49座，在建和规划中商场超过50座，我们预计2021年C2租金收入达到80亿元。

2020年公司C3对应每间房收入超过20000元，开业房间数量达到75000间，集中式租赁住宅规模跻身行业前列，效率也保持领先。

C4航道2020年全口径收入达到77亿元，规模位于物管第一阵营，且品牌美誉度有望助力外拓和并购整合。

总体来看，我们预测公司运营和服务板块业务（即C2-C6）收入有望持续实现30%-40%的高速增长，2025有望达到800亿元。

公司具备长跑基因。

公司前两大股东股份合计占比超过60%，且股东尊重管理团队的专业能力。

公司限制性股票激励计划，在未来三年可能迎来归属员工的高峰期。

延迟满足特征保证了中高层管理队伍的稳定性，又凝聚了行业一流的人才。

在文化上，公司强调关爱而不宠坏，平衡工作效率和员工凝聚力，有效避免了“家文化”和“过度狼性”的误区。

以此为基础，公司具备长期战略定力，成为了时间的朋友。

成长升维和估值切换。

我们认为，依托空间，公司可能成为连接一亿城市中产的空间运营和服务旗舰平台。

公司要实现从产品向服务的进发，关键是要保持公司品牌调性，提高运营和服务能力，扩大用户规模，应用科技和打通会员体系。

以此为背景，无论公司是否考虑分拆，我们认为公司整体估值都会随着运营和服务业务能力的提升而持续提升。

风险提示：公司C1赛道盈利能力下降的风险。

公司运营服务能力尚待提高，品牌差异度不够的风险。

公司用户数量增速不够的风险。

好公司的好时点，看好龙湖集团的未来。

公司的资产负债表并无风险，且基于长期战略定力，具备胜过一般同业的终局价值。

我们微调公司2021/2022/2023年核心EPS预测到3.71/4.27/4.94元/股（原预测3.63/4.25/4.87元/股）。

给予公司2021年20倍PE，即83.01港元/股的目标价格，当前公司股价46.35港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。

在经过一段时间股价调整后，公司实际控制人开始增持股权，也侧面证明现阶段公司具备价值。