国盛证券-房地产开发行业周报2023W19：本周新房成交同比+15.1%，4月新增居民中长期贷款创近年低点-230514

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业周报2023W19：本周新房成交同比+15.1%，4月新增居民中长期贷款创近年低点》研报附件原文摘录）
　　受销售回落及提前还贷影响， 4 月新增居民中长期贷款创近年最低值。 据央行统计， 2023 年 4 月人民币贷款增加 7188 亿元。其中居民中长期贷款减少1156 亿元，这是近年来录得的单月最低值；同比多减 842 亿元。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为-16.1%，较 3 月下降 32.4pct，结构出现进一步恶化。我们认为主要是 2、 3 月“小阳春”行情后多数城市新房销售再度下行，以及部分购房者提前还贷，拖累整体新增贷款规模。从近期地方出台政策看，核心城市小幅放开，包括上海、广州（计划） 提高公积金贷款额度、 合肥允许使用公积金支付购房首付款等。整体看 2023年 2 月以来全国维持较高的政策出台频次，且政策放松方向已经逐步切入最核心的城市，但目前看核心一二线城市仍有放松空间，我们认为可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。 　　行情回顾： 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%，领先沪深 300 指数0.25 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 14 名。本周上涨个股共50 支，较上周减少 50 支，下跌股数为 79 支。 　　新房： 受上周假期基数影响，本周成交环比增长较大。 本周 30个城市新房成交面积为 308.2 万平方米，环比提升 90.5%，同比提升 15.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 75.4 万方，环比 100.6%，同比 64.6%；样本二线城市为 178.4 万方，环比 106.7%，同比 9.0%；样本三线城市为 54.4 万方，环比 43.6%，同比-6.8%。从今年累计 19 周新房成交面积同比看，样本 30城共计 5758.7 万方，同比 16.8%；一线城市为 1276.0 万方，同比 28.9%；二线城市为 3206.6 万方，同比 10.1%；三线城市为 1276.2 万方，同比24.2%。 　　二手房： 本周我们跟踪的 13 个重点城市二手房成交面积合计 144.8 万方，环比增长 205.3%，同比增长 52.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 40.7 万方，环比 201.7%；样本二线城市为 70.1 万方，环比 256.1%；样本三线城市为 34.0 万方，环比 138.5%。 　　信用债： 根据 wind，本周（ 5.8-5.14）共发行房企信用债 3 只，环比持平；发行规模共计 40.35 亿元，环比增加 15.35 亿元，总偿还量 62.01 亿元，环比减少 163.17 亿元，净融资额为-21.66 亿元，环比增加 178.52 亿元。 　　投资建议： 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向： 1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。 A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、 万科A、金地集团； H 股： 绿城中国、 越秀地产、 华润置地、 中国海外发展、 中国海外宏洋； 2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏的标的：物业： A 股关注招商积余； H 股关注华润万象生活、 中海物业、 保利物业、 绿城服务、 万物云。 　　风险提示： 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应