天风证券-房地产REITs周报：基础设施公募REITs一季度经营如何？-230430

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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：基础设施公募REITs一季度经营如何？》研报附件原文摘录）
　　REITs2023年一季报梳理 　　截至4月23日，除近期刚刚上市的两支能源基础设施REITs外，其他已上市的25支基础设施REITs均已披露2023年一季报。2023年一季度，这25支REITs共实现收入20.76亿元，净利润4.38亿元，可供分配金额12.97亿元（嘉实京东仓储REIT报告期为2023年1月11日-2023年3月31日）。产权类REITs具有较长的存续年限、REITs拥有底层资产的所有权等优势，因而在收益率上较特许经营权类REITs低。 　　从基金2023年Q1实现的收入和净利润看，产权类REITs基金收入和净利润普遍低于特许经营权REITs基金。2023年一季度，15支产权类REITs中收入超过5000万元的仅中金普洛斯REIT、东吴苏园REIT两支REITs；10支特许经营权REITs中收入超过1亿元的有7支。考虑各基金规模不同，若从基金每份额对应的收入看，产权类REITs的每万份基金对应的收入在（250，810）元区间内，而特许经营权类REITs的每万份基金对应的收入在1000元以上。2023年一季度，华安张江光大园REIT为净亏损，其他24支REITs均实现正收益。剔除亏损的华安张江光大园REIT，产权类REITs的每万份基金对应的净利润在（20，350）元区间内，特许经营权类REITs的每万份基金对应的净利润在（150，1400）元区间内。 　　从可分配现金上看，产权类REITs的可供分配现金普遍低于特许经营权类REITs。我们按照每份额基金对应的可供分配现金这一指标看，产权类REITs的每份额基金对应的可供分配现金在（0.025，00.045）元区间内，特许经营权类REITs的每份额基金对应的可供分配现金在（0.06，0.4）元区间内，普遍高于产权类REITs。我们假设2023年剩余每季度的可供分配现金与第一季度可供分配现金相等，根据我们的计算，产权类REITs和特许经营权类REITs对应全年的可供分配现金收益率（基金可分配现金/基金净值）分别在（2.8%，5.3%）、（3.8%，15.1%）区间内。 　　从底层项目的收入看，2023年一季度25支REITs的底层项目共实现收入20.54亿元。15支产权类REITs中仅东吴苏园REIT、中金普洛斯REIT的底层项目一季度收入超过5000万元，其他的13支REITs底层项目一季度收入在（1200，4500）万元区间内。10支特许经营权类REITs中仅华夏越秀高速公路REIT、华泰江苏交控REIT、富国首创水务REIT的底层项目一季度收入不足1亿元，其他7支REITs底层项目一季度收入均超过1亿元。 　　从底层项目的盈利能力看，交通基础设施REITs底层项目EBITDA利润率整体最高，生态环保和能源基础设施底层项目EBITDA利润率整体最低。分资产类型看，15支产权类REITs中，国泰君安临港REIT、红土深圳安居REIT的项目EBITDA利润率在90%以上，其他13支REITs的项目EBITDA利润率在（67%，90%）区间内；特许经营权类REITs之间分化明显，交通基础设施底层项目EBITDA利润率在（84%，93%）区间内，生态环保、能源基础设施底层项目EBITDA利润率在70%以下。生态环保的处理污水、垃圾的成本较高、能源基础设施项目的原材料成本较高，因而EBITDA利润率水平相对较低。 　　本周REITs指数跑输上证综指 　　本周，中证REITs指数（收盘）下跌2.564%，REITs指数下跌2.345%，上证综指上涨0.667%，国债指数上涨0.127%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌7.18%，REITs指数下跌6.21%，上证综指上涨1.54%，国债指数上涨0.41%。根据我们的统计测算，截至2023年4月28日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.13。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.80%，特许经营权类REITs下跌2.67%。滚动4周，产权类REITs下跌7.03%，特许经营权类REITs下跌5.72%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 　　交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年4月28日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.84%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅2.30%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT外均不高于5%。 　　投资建议：25支REITs披露2023年一季报，产权类REITs具有较长的存续年限、REITs拥有底层资产的所有权等优势，因而在收益率上较特许经营权类REITs低。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期