东方金诚-房地产行业信用风险回顾与2023年展望-230504

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（以下内容从东方金诚《房地产行业信用风险回顾与2023年展望》研报附件原文摘录）
　　本轮地产周期首次出现土地、投资、销售全链条放缓，区别于次贷、欧债等危机，供需整体平衡下地产经济已提质换挡； 　　政策：救项目与救企业并存，预计2023年坚持“房住不炒”定位的同时，从供给、需求端双向发力引导信心和市场修复； 　　需求：短期修复但中长期依旧承压，在政策持续叠加及低基数效应下，预计2023年商品房销售面积与2022年持平，增速前低后高呈“V字曲线”； 　　供给：2022年开发投资下滑超预期，预计2023年房企拿地和新开工较弱、广义库存充足影响下，全年投资增速继续下滑7%左右； 　　竞争及盈利：民营房企信用风险频发，国企为拿地、销售主力，未来国进民退重塑竞争格局，房价与地价、建安等涨幅背离，短期盈利难有改善； 　　融资：“四支箭”通过信贷、债券、股权、内保外贷等多种方式改善房企融资环境，2023年房企非银类融资压力大，政策工具箱落地情况是关键； 　　违约：2022年民营房企违约及展期成主流，2023年融资环境改善、未违约民企到期体量小，新增违约风险偏低，但部分资不抵债的展期民企预计逐渐走上违约、破产的终点； 　　信用质量：2022年房企信用质量大幅下降，销售、盈利下降明显，房企偿债能力分化加剧，多数民营房企现金流极为紧张；预计2023年，房企规模在行业触顶、放缓拿地及新开工下保持稳定，盈利能力依旧承压，融资环境改善及“保交房”政策下房企加强内部现金回流，偿债能力有所修复，整体信用质量保持稳定。