招银国际-房地产税：基于资本化模型的思考和建议-211130

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本文基于贴现模型，对征收房地产税的影响进行了思考，并相应提出了政策建议。

首先，根据资本化理论，房屋价格由住房收入的全部流量减去拥有房屋的所有支出的净现值决定。

房地产税改革，必然导致房产拥有者在房产购入、居住使用和出售转让整个周期现金流量发生变化。

若其他条件不变，且不考虑市场摩擦，在“完全资本化”之下，加征房产税将使得房产持有成本上升，价格立即等额下降。

无房产税时，价格100万元的房产总持有成本即为100万。

开征房产税后，假设房地产税税率为1%，折现率为2%，总持有成本为100万元的房产即期价格约67万，房产税现值约33万，即征收房产税将使得之前100万元的房产价格下降33万。

其次，对于房地产税功能，不少人认为可以调节市场、稳定房价。

此说并不准确，只有在税收政策改变的时候，才能通过资本化途径影响房价，而且这种影响是短暂的。

长期而言，征收房地产税只能实现财政功能。

具有良好财政功能的房地产税制，通常具有宽税基、税种和税率计算简化、地方财权与事权统一的特征。

这种制度安排下，征收房地产税可能不是实现共同富裕的主要途径。

解决低收入家庭的住房问题，还是需要大量增加公共住房供给。

另外，若房地产税不能完全资本化，房价既没调整到位，购房者还需缴纳房产税，真实住房成本不降反升。

最后，对房地产税试点提出几点相关建议。

一是重新整合设置房地产税制度，合理控制房地产全周期总税负的上升幅度，将税负适当后置，避免重复征税。

二是扩大房产税征收范围，实现真正的“宽税基”。

三是简化房产税制设计。

四是假定贴现率为2%，房产税率初步可设定在0.2%至0.3%之间，以将对房价的负面影响控制在10%-15%。

五是对于高房价的一线试点城市，建议采取人均免税额度，而非免征面积的税收优惠方式。

六是目前房地产市场处于下行周期，并非出台房地产税改革试点的适当时机，否则可能导致过度资本化，居民资产负债表严重受损。

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年，以便总结经验，待条件成熟时，及时制定法律。

经过多年讨论和试点，房地产税改革渐行渐近。