平安证券-月酝知风之地产行业：四月小阳春热度回落，核心城市地市回温-230428

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（以下内容从平安证券《月酝知风之地产行业：四月小阳春热度回落，核心城市地市回温》研报附件原文摘录）
　　本月观点：4月小阳春热度回落，百城住宅价格企稳回升，销售预期回暖带动房企积极推货，核心城市土拍持续回暖。公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；杭州、深圳等热点城市进一步优化落户、贷款、限购等政策，需求端政策延续温和。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，二季度市场有望修复，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注绿城管理控股、物业管理企业及产业链机会。 　　政策：核心城市需求端发力，政策延续温和。3月涉房类政策53项，出台偏松类政策50项，偏松类政策数量创近一年新高。公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；不动产已全面实现统一登记，利于加强产权保护、促进房地产平稳健康发展。杭州、深圳、厦门等热点城市进一步优化落户、贷款、限购等政策，需求端政策延续温和。 　　资金：居民部门信贷回温，境内融资保持良好势头。3月M2同比增速环比回落0.2pct；社融存量同比增速环比升0.1pct，居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准，巩固经济回稳向上势头。房企境内融资保持良好势头，随着70大中城市新房价格指数筑底修复，预计后续首套房贷利率将保持平稳。 　　楼市：4月小阳春热度回落，百城住宅价格筑底回升。4月（截至26日）重点50城新房月日均成交环比降26.3%，同比升25.9%，增速较上月回落11.5pct；重点20城二手房月日均成交环比降14.9%，同比升77.5%，增速较上月回落29.9pct。百城住宅平均价格环比上涨0.02%，2022H2以来首次环比为正，一二线城市复苏势头更为明显。 　　地市：成交量价齐升，核心城市土拍热度不减。3月供地土拍密集，百城土地供应建面环比升43.7%，成交建面环比升21%，百城土地溢价率创近一年新高；4月以来上海、杭州等地土拍竞争激烈，上海首批供地参拍房企数量创近6年新高，预期未稳下房企投资更加追求确定性，积极布局聚焦核心城市优质地块。 　　房企：Q1销售额同比增速转正，优质民企重回土拍市场。前期挤压需求集中释放叠加供应放量，3月百强房企累计销售额同比增长2.2%，2022年以来首次转正，单月销售额、销售面积同比增长28.7%、18.1%，低基数下同比数据有望延续改善；央国企及强信用房企拿地销售优势仍旧延续，优质民企金地集团、碧桂园重回土拍市场。 　　板块表现：3月申万地产板块下跌7.61%，跑输沪深300（-0.46%）；截至2023年4月27日，当前地产板块PE（TTM）14.22倍，估值处于近五年98.27%分位。 　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。