天风证券-保利发展-600048-销售跻身第一，投资坚持聚焦-230424

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（以下内容从天风证券《销售跻身第一，投资坚持聚焦》研报附件原文摘录）
　　保利发展(600048) 　　事件：公司发布2023年第一季度报告，实现营业收入399.56亿元，同比+19.14%；归母净利润27.21亿元，同比7.52%；每股收益0.23元/股，同比+7.52%。 　　业绩表现保持稳健，费效管控水平提高。公司2023年一季度实现营业总收入399.89亿元，同比+19.17%；归母净利润27.21亿元，同比+7.52%。2023Q1业绩同比增长的主要原因有：1）公司营业收入同比增加19.17%；2）公司销售、管理、财务费用率分别较去年同期下降0.69、0.78、1.09pct至2.48%、2.39%、1.37%，三费率总体同比下降2.55pct；3）公司资产处置收益同比增加1.94亿元至1.95亿元。2023Q1业绩拖累因素主要是毛利率同比下降6.00pct至21.93%，但环比2022年四季度已经回升3.07pct。 　　销售规模登顶，同比实现较快增长。公司2023年一季度实现销售金额1141.30亿元，同比+25.84%，销售面积630.84万方，同比+13.90%；对应销售均价18092元/平米，同比+10.49%。公司销售规模持续3个月位列中国房地产企业排行榜第一。我们认为助力公司销售规模增速明显的因素有：1）公司坚持深耕核心城市，战略效果显现；2）公司奉行长期主义，产品力提升，品牌认可度提高；3）购房者看房情绪提升，公司2023Q1月均来访量达历史同期高位。 　　土地投资保持聚焦，近期于上海接连有所斩获。公司2023年一季度新增土储8块，总建面92万方，同比-52.6%，获取总成本185亿元，对应楼面均价20109元/平；拿地力度16.21%，较去年同期下降21.39pct。我们认为公司拿地力度下降的原因有：1）一季度土地供应量受2023年集中供地节奏影响；2）部分重点城市参拍房企骤增，近期摇号比例增加，导致企业中签率下降。从布局来看，38个核心城市拓展金额占比98%，较去年同期增加超过8pct。近日在上海第一批次集中供地中，公司单独报名7幅地块，联合其它房企报名3幅地块，最终以48.87亿元拿下宝山大场宅地，同时与上海建工的联合体以13.09亿元拿下闵行莘庄社区某地块，针对核心城市的聚焦程度进一步上升。2023年一季度开工面积198万平方米，竣工面积516万平方米。截至2023年Q1末，公司在建面积11285万平方米，待开发面积6398万平方米。 　　货币资金充裕，债务结构安全。公司截至2023年一季度，实现销售回笼1033亿元，回笼率为91%，与去年同期基本持平；期末货币资金余额1518.04亿元；总资产14480.25亿元，较上年度末下降1.53%；归属于上市公司股东的净资产为1980.59亿元，较上年末增长0.91%。三道红线方面，公司资产负债率为77.85%，较上年末下降0.24pct；净负债率69.65%；现金短债比2.19，稳居房企绿档。 　　发挥央企背景优势，融资渠道通畅。公司2023年一季度分别于2月16日与3月16日发行2支短期融资券，发行规模均为25亿，期限270日，利率均为2.26%；此外公司于3月28日发行一般公司债券15亿元，期限3+2年，利率3.20%，融资渠道保持通畅。同时公司百亿定增方案已获上交所受理，有望借助股权融资，打开进一步发展空间。 　　投资建议：公司长期稳健发展，市占率持续提升，市场化竞争能力不断验证兑现，2023年以来销售保持快速增长，毛利率触底回升，有望借助股权融资窗口打开新一轮发展空间。我们预测公司2023-2025年归母净利润分别为215.62亿元、235.61亿元、262.49亿元，对应EPS分别为1.80元/股、1.97元/股、2.19元/股，对应PE分别为7.83X、7.16X、6.43X，维持“买入”评级。 　　风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期