申港证券-物业管理行业研究周报：华润万象生活与平安不动产达成战略合作-230423

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（以下内容从申港证券《物业管理行业研究周报：华润万象生活与平安不动产达成战略合作》研报附件原文摘录）
　　每周一谈： 华润万象生活与平安不动产达成战略合作 　　事件： 4 月 18 日，华润万象生活与平安不动产达成战略合作， 平安不动产宣布将旗下深圳平安金融中心商场（PAFC MALL）及佛山平安中心项目委托华润万象生活进行商业运营管理，这将是双方首批合作的商业资产项目。根据协议，华润万象生活将为深圳 PAFC MALL 及佛山平安中心项目提供商业运营服务。 其中佛山项目，或将规划打造成为万象城或万象天地产品线。 　　华润万象生活具有优秀的商业品牌资源及多年的商管运营经验， 截至 22 年底，华润万象生活具有合作国际重奢品牌数超 110 个，同比增长 10%，具有合作国际重奢品牌店铺数超 470 个，同比增长 17.5%。双方此次的合作，将共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标，助力平安不动产实现资产的长期稳定增值。 　　截至 22 年底， 华润万象生活在营购物中心 86 个， 其中重奢购物中心 11 个，全年租金收入 158 亿元，同比增长 4.3%，全年零售额达 1264 亿元，同比增长 6.3%， 有 69 个项目销售额位列所在城市销售额排名 TOP3，占比亦达到80.2%。 　　截至 22 年底，华润万象生活购物中心分部收入达 24.82 亿元，同比增长16.53%，近三年来同比增速保持稳定。其中 85.3%的收益来自为购物中心提供商业运营及物业管理服务，其余收益来自所提供的商业分租服务。 　　在当前行业整体盈利承压下行的情况下，华润万象生活的购物中心业务仍然维持着较高的毛利率， 达 62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率 18.9%，面对物管行业毛利下行的压力，优质的购物中心资产、持续的管理提效及基于酬金制模式下商业管理的优势凸显。 　　我们认为，对于华润万象生活而言，此次项目的获取，不仅推动了万象品牌在深圳实现“全域覆盖”，标志性项目的获取，也将助力华润万象生活今后优质轻资产的外拓，推动公司实现高质量的增长。数据追踪（4 月 17 日-4 月 21 日）： 　　资金及交易追踪： 　　沪（深）股通： A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 4 月 21 日，持有 847.43 万股，较上周下跌 4.03%，持股市值 1.25 亿元。 　　港股通： 港股中港股通持股共 14 家（剔除停牌物企），自 2023 年 4 月 17 日至 4 月 21 日，增幅最大的是融创服务，本周增幅 5.02%。降幅最大的是华润万象生活，降 2.96%。持股比例最高为保利物业，为 66.05%。持股数量最多为融创服务，为 5.77 亿股。 　　投资策略： 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期， 头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活， 关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务， 中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 　　风险提示： 地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。