加入VIP免费下载天风证券-房地产行业研究周报：近期仍在推广的房票安置成效如何？-230423
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行业追踪（2023.4.15-2023.4.21） 2023年棚改规模触底回升，房票安置近期仍在推广，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。房票安置自22年起率先在三四线城市推行，近期仍在继续推广（南昌、南京等），更多二线城市加入房票安置队列。从其实际刺激效果看，我们认为房票或能起到：1）刺激局部需求，短期基本面回升；2）引导资金定向流入，稳定销售，盘活市场；3）伴随棚改计划规模回升，拉动各地投资等作用。 房票安置和上轮棚改货币化安置有何区别？ 2015-2017年，棚改普遍使用直接货币化补偿方式，而房票安置则是给予被征收人一张政府信用背书的有价证券，前者现金补偿用途更加广泛，而房票则能定向、限期地使资金流入各地房地产市场，起到刺激购房需求、缓解货币补偿方式带来的财政压力等作用。从其产生影响看，直接货币化安置现金偿付比例较高，无使用限制下容易推高区域房价，房票票价估值合理，同时限定使用范围、时间，对房价整体影响有限。 房票对城市基本面刺激效果如何？ 从实际效果看，短期或能局部刺激需求，拉动基本面回升。22年6月，郑州、南京溧水两个省会城市出台房票安置政策，郑州、南京（含溧水高淳）当月商品住宅销售面积同比分别为-35.3%、-56.4%，至22年8月分别提升至-2.8%、+0.9%；同期，全国商品住宅销售面积单月同比由6月的-21.8%降至8月的-24.5%，两地基本面表现优于全国平均。22下半年，郑州在政策推出后销售短暂回升后再次下滑，南京房票适用区域则扩大至溧水、浦口、六合，销售出现小幅改善。我们认为，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，均有推行扩大房票安置的可能，在推动资金定向流入当地市场的同时，助力低热度城市、地区的销售复苏。 2023年棚改如何展望？ 2023年，从部分已公布棚改计划的省份看，多数计划规模有所提升，河南、安徽等6省合计棚改计划套数89.1万套，较22年同比增长约47.6%。河南、安徽、河北、江西计划开工超10万套。四川、安徽、江西计划套数较22年提升明显，增幅均超60%。房票安置更大范围的推行具备良好基础，或对地产投资回升形成良好拉动。 23年PSL投放进一步增长，地产投资有望提振。2022年，受疫情再次冲击，PSL作为主要信贷发力工具，贷款余额于9-11月实现大额新增；23年前3月，PSL余额均超3.12万亿，同比增幅超12%，我们预计23年PSL将继续以净投放为主，以提振房地产、基建投资，助推经济企稳复苏。 23年部分省市棚改专项债投放具备提升空间。从棚改专项债发行规模看，2018年-2022年棚改专项债发行规模分别为3106亿、7071亿、3945亿、4441亿、3390亿元；2023年前3月，棚改专项债投放规模达908亿元，投放力度保持稳健。棚改计划规模提升的背景下，房票机制推广具备良好基础。考虑部分省份棚改计划规模提升明显，对应专项债投放具备良好提升空间，有望带动市场热度回升、提振投资信心。 4月新房成交同比增幅超2成，二手房同比增幅超7成 新房市场本周成交421万平，月度同比+23.89%，相较上月下降11.81pct；累计库存11545万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交243万平，月度同比+73.67%，相较上月下降17.03pct。4月10日-4月16日，全国土地成交建筑面积为2377万平，滚动12周同比+1.03%，较前期下降1.57pct；土地成交金额211亿元，滚动12周同比-9.01%，较前期上升2.29pct；平均溢价率为1.93%，滚动12周同比+0.45pct。本周申万房地产指数-4.72%，较上周下跌4.44pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数3.27pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.10%，较上周下降7.18pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.33pct；克而瑞内房股领先指数为-7.28%，较上周下跌13.30pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响
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（以下内容从天风证券《房地产行业研究周报：近期仍在推广的房票安置成效如何？》研报附件原文摘录）行业追踪（2023.4.15-2023.4.21） 2023年棚改规模触底回升，房票安置近期仍在推广，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。房票安置自22年起率先在三四线城市推行，近期仍在继续推广（南昌、南京等），更多二线城市加入房票安置队列。从其实际刺激效果看，我们认为房票或能起到：1）刺激局部需求，短期基本面回升；2）引导资金定向流入，稳定销售，盘活市场；3）伴随棚改计划规模回升，拉动各地投资等作用。 房票安置和上轮棚改货币化安置有何区别？ 2015-2017年，棚改普遍使用直接货币化补偿方式，而房票安置则是给予被征收人一张政府信用背书的有价证券，前者现金补偿用途更加广泛，而房票则能定向、限期地使资金流入各地房地产市场，起到刺激购房需求、缓解货币补偿方式带来的财政压力等作用。从其产生影响看，直接货币化安置现金偿付比例较高，无使用限制下容易推高区域房价，房票票价估值合理，同时限定使用范围、时间，对房价整体影响有限。 房票对城市基本面刺激效果如何？ 从实际效果看，短期或能局部刺激需求，拉动基本面回升。22年6月，郑州、南京溧水两个省会城市出台房票安置政策，郑州、南京（含溧水高淳）当月商品住宅销售面积同比分别为-35.3%、-56.4%，至22年8月分别提升至-2.8%、+0.9%；同期，全国商品住宅销售面积单月同比由6月的-21.8%降至8月的-24.5%，两地基本面表现优于全国平均。22下半年，郑州在政策推出后销售短暂回升后再次下滑，南京房票适用区域则扩大至溧水、浦口、六合，销售出现小幅改善。我们认为，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，均有推行扩大房票安置的可能，在推动资金定向流入当地市场的同时，助力低热度城市、地区的销售复苏。 2023年棚改如何展望？ 2023年，从部分已公布棚改计划的省份看，多数计划规模有所提升，河南、安徽等6省合计棚改计划套数89.1万套，较22年同比增长约47.6%。河南、安徽、河北、江西计划开工超10万套。四川、安徽、江西计划套数较22年提升明显，增幅均超60%。房票安置更大范围的推行具备良好基础，或对地产投资回升形成良好拉动。 23年PSL投放进一步增长，地产投资有望提振。2022年，受疫情再次冲击，PSL作为主要信贷发力工具，贷款余额于9-11月实现大额新增；23年前3月，PSL余额均超3.12万亿，同比增幅超12%，我们预计23年PSL将继续以净投放为主，以提振房地产、基建投资，助推经济企稳复苏。 23年部分省市棚改专项债投放具备提升空间。从棚改专项债发行规模看，2018年-2022年棚改专项债发行规模分别为3106亿、7071亿、3945亿、4441亿、3390亿元；2023年前3月，棚改专项债投放规模达908亿元，投放力度保持稳健。棚改计划规模提升的背景下，房票机制推广具备良好基础。考虑部分省份棚改计划规模提升明显，对应专项债投放具备良好提升空间，有望带动市场热度回升、提振投资信心。 4月新房成交同比增幅超2成，二手房同比增幅超7成 新房市场本周成交421万平，月度同比+23.89%，相较上月下降11.81pct；累计库存11545万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交243万平，月度同比+73.67%，相较上月下降17.03pct。4月10日-4月16日，全国土地成交建筑面积为2377万平，滚动12周同比+1.03%，较前期下降1.57pct；土地成交金额211亿元，滚动12周同比-9.01%，较前期上升2.29pct；平均溢价率为1.93%，滚动12周同比+0.45pct。本周申万房地产指数-4.72%，较上周下跌4.44pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数3.27pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.10%，较上周下降7.18pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.33pct；克而瑞内房股领先指数为-7.28%，较上周下跌13.30pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响
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