国盛证券-招商蛇口-001979-一季度营收业绩承压，销售拿地持续跑赢行业-230424

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（以下内容从国盛证券《一季度营收业绩承压，销售拿地持续跑赢行业》研报附件原文摘录）
　　招商蛇口(001979) 　　受竣工节奏及毛利率下滑影响，一季度业绩同比减少。2023年一季度公司营收150.1亿元（YoY-20.2%），归母净利润2.7亿元（YoY-38.7%）。公司一季度营收和归母净利润同比下降主要由于：（1）一季度房地产竣工交付面积减少，导致结转收入同比减少，公司2023年计划竣工计容建面约1600万方，竣工交付主要集中下半年，一季度营收占全年比重较小；（2）由于行业波动销售价格受到影响，以及一季度结转项目结构性原因，公司一季度毛利率同比下滑9.3个百分点至12.6%，税后毛利率同比下滑5.1个百分点至10.7%。截止3月公司合同负债1736.9亿元，较年初增加19.9%，可覆盖2022年开发业务收入1倍。 　　销售额同比增长52.6%大幅跑赢行业，完成全年销售目标的22%。公司2023年一季度实现销售额722.7亿元（YoY+52.6%），销售面积305.3万方（YoY+51.2%），销售均价23672.8元/平（YoY+0.9%）。公司一季度销售额位居克而瑞榜单第6位，与去年持平，百强房企一季度销售额平均同比增长2.2%，公司销售额增幅优于百强50个百分点。截止一季度末公司已经完成全年3300亿销售目标的21.9%。 　　拿地规模维持行业前列，且新增土储主要布局华东和华南一二线城市。公司2023年一季度新增土储6宗，计容建面74.4万方（YoY-4.9%），全口径金额90.8亿元（YoY+8.6%），拿地强度24.4%，根据克而瑞榜单，公司一季度新增土地货值位于行业第五位。公司拿地聚焦“强心30城”和“深耕6+10城”，一季度获取土储分别在郑州、合肥、苏州、杭州、南京和深圳，按具体城市能级分布来看，一线城市投资占比24.4%，二线城市占比75.6%；按城市群分布来看，69.1%分布在长三角，24.4%分布在粤港澳大湾区，土储持续修复。 　　财务状况稳健，三道红线维持绿档，交易预案获深交所受理。截止2023年一季度末，公司净负债率40.8%，剔预资产负债率61.8%，现金短债比2.2倍（均为wind测算口径），三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降，2022年末为3.89%，较2022年初大幅下降59BP。此外，公司抓住政策窗口期启动股权融资，拟发行股份购买南油集团24%股权和前海实业2.89%股权，交易对价89亿元，并募集配套资金不超过85亿元。此次交易申请文件已于2023年3月13日获得深交所受理，落地后将有望提高公司在前海片区享有的资源价值。 　　投资建议：公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将受益于竞争格局改善。公司重组事项持续推进，对前海项目浓度有望提高，随着前海项目释放，公司业绩将获增厚。我们预测公司2023/2024/2025年营收分别为2110/2375/2630亿元，归母净利润分别为72/107/131亿元，对应摊薄EPS为0.93/1.38/1.69元/股。当前股价对应2023年动态PE15.7x，维持“买入”评级。 　　风险提示：销售复苏不及预期，政策放松不及预期，重组进展不及预期。