首创证券-房地产行业简评报告：竣工增速修复，行业资金面承压-210617

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事件：国家统计局公布2021年前五月房地产行业运行数据。

单月地产投资降速，全年上修预期至8%。

2021年前5月房地产投资同比增长18.3%，其中5月单月投资增速由4月的13.7%收窄至9.8%，增速放缓态势延续。

一方面，考虑到土地购置费用摊销所产生的后置效果正逐步减弱，后续建安投资将成为支撑地产投资的重要要素。

另一方面，集中供地政策对于房企拿地及开工节奏造成扰动，结合原材料价格上涨所带来的成本压力制约了企业施工强度的提升，综合造成了地产投资的降速。

往后来看，我们认为随着重点城市4-5月首批土拍告一段落，可以预见的是，房企开工投资将迎来阶段性脉冲式反弹，2021年全年平滑短期波动后我们上修投资增速预期至8%。

开工动能仍然趋弱，竣工增速显著反弹。

新开工方面，前5月累计同比增速为6.9%，5月单月增速为-6.1%，单月同比降幅较4月收窄3.2个百分点。

开工单月增速仍为负增长，我们认为主要源于房企自身低库存下尚不具备开工大幅增长的基础，同时前期房企资金铺排更多的运用在集中拍地，开工阶段的资金运用则相对弱化。

竣工方面，5月单月同比增长10.1%，增速由降转升，前5月累计同比增长16.4%，竣工增速有所修复，一方面房企在合同约束下面临竣工交房压力，另一方面，三道红线各项指标的改善有赖于将预收款项尽快兑现，综合来看将带来竣工端增速改善的势能增强。

销售边际降速但仍处于景气度高点，后续信贷指标变化需重点观察。

5月单月商品房销售面积及销售金额增速分别为9.1%和17.5%，较前值分别降低10.1和15个百分点，从居民信贷的支撑逻辑来看，前5月累计新增居民中长期贷款增速为35%，仍构成楼市需求的正向支撑。

往后看，随着销售规模基数回归正常水平，考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率水平的提升，同时在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下，预计银行针对按揭贷的投放力度将边际下降，市场将在刚性需求旺盛且低库存状态下处于高位盘整阶段。

行业资金面趋紧，房企内生释放流动性。

前5月房地产到位资金同比增长29.9%，5月单月增速由前值19.6%收窄至14%，其中国内贷款和自筹资金单月增速分别为-7.3%和5.5%，外部融资渠道受限背景下房企更多依靠销售回款来支撑自身流动性，定金及预收款单月及累计增速分别为34.4%和62.9%。

随着各地经营贷、消费贷等违规贷款流入楼市查处力度的增强，个人按揭贷款来源单月增速由前值22%降至4.3%，同时土地出让收入划归税务征缴后征收流程将更加规范化和透明化，后续部分房企可能面临补缴土地出让金的情形，企业现金流持续承压，行业整体资金环境仍将趋紧。

投资建议：前5月行业投资及销售增速下滑但仍然保持韧性，开工动能未见明显增强，竣工增速已处于改善通道，行业整体资金面趋紧，房企更多依靠自身销售回款释放流动性。

二季度以来各地调控延续收紧态势且打击手段更有针对性，当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平。

从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。

从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。

在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地集中供应导致的竞争格局优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。

我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。

推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。