民生证券-宏观专题研究：地产大分化时代已来-230416

文本预览：

《民生证券-宏观专题研究：地产大分化时代已来-230416（19页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民生证券-宏观专题研究：地产大分化时代已来-230416（19页）.pdf（19页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

（以下内容从民生证券《宏观专题研究：地产大分化时代已来》研报附件原文摘录）
　　2022年中国楼市经历了全国性深度调整，危机之下酝酿变局。评估当下不同能级、不同区块城市真实库存水平，我们发现中国房地产大分化的时代已经到来。 　　本文选取40+城市样本，用动态库销比评判不同能级城市真实库存，描绘当下中国地产库存现状，以此探讨未来中国房地产市场发展新模式以及区域经济发展新路径。 　　2022不同城市地产库存状况截然不同。 　　一线城市（包含新一线城市），多数重点城市库存去化周期接近甚至不足6个月，说明一线城市地产有效库存偏薄。普通二线城市2022年调整后的库存去化周期在12-18个月，整体住宅库存压力可控。强二线（如厦门、沈阳、温州）库存比在12个月左右，弱二线（如南宁、长春、福州）库销比超过18个月。三四级城市整体面临着更长的去化周期，多数城市库存去化周期超过18个月，说明库存压力中短期难以缓释。 　　不同城市库存分化并非新鲜事，只是当下库存差距如此之大，令人深思。 　　地产库存大分化背后，真相是地区间的资源配置及经济发展迎来大分化。 　　根据我们测算，当前地产库存去化压力较大地区，主要是排序靠后60%的城市地区。和库存压力较大城市截然相反，分布在东部沿海经济带的城市，住房库存整体偏薄。 　　有意思的是，这些库存偏薄的沿海城市，已经不拘泥于直辖市或者省会城市，甚至归属为三四线的县级城市，当下同样面临较低的库存去化周期。 　　首先需要承认的是，人口和资金涌向发达地区是经济发展的一般规律。地产大分化的本质是经济资源分配再集中，城市发展路径大分化。 　　中国城市化未来方向是都市圈、城市圈、城市群、中心城市扩容。这种人口迁移大趋势下，即便总人口增速放慢，核心城市依然享有源源不断的人口流入。 　　与人口同步流向的还有资金。以2022年为例，居民部门持有存款增速攀至近十年新高，拆分结构来看，巨量居民存款同样向东部沿海发达省市倾斜。 　　一个看似偶然的扰动是近年地产企业拿地和新开工走弱，发达地区城市库存压力加大。 　　疫情扰动之下，房企拿地投资意愿骤降，全国地产拿地和新开工节奏放缓。疫情过后，尘埃落地，高能级城市偏薄的地产库存压力开始显露。 　　必然规律遇上偶然的地产供给端扰动，十年罕见高库存加上十年罕见高存款。重点城市圈房价上涨潜能不言而喻。 　　地产大分化另一面是城市发展路径大变革，政策调控和资产定价无法绕开这一点。 　　地产大分化时代之下，本轮地产修复或将伴随着资产定价修复梯度（按节奏排序）：（重点城市圈房价，股票资产）>地产竣工>地产开工>大宗商品。 　　地产调控政策面临更大挑战。面对较低库存，年内或许较难看到高能级城市有进一步刺激政策放开，而低能级城市则需要更有智慧的优化政策。 　　本轮地产周期大概率有别于以往。涉及60%左右销售面积的低能级城市，它们的地产库存去化周期仍远高于临界值。这意味着从销售企稳到新一轮地产投资启动，需要更长传导的传导时间。新开工和投资数据寡淡，或将继续压制相关大宗商品价格走势。 　　看好2023年两类资产表现。地产价格企稳对宏观交易定价意义非凡，地产企稳，资产负债表修复，经济才能迎来真正意义上的复苏。 　　总之，当下我们看好国内两类资产表现，股票市场以及，重点城市圈住房消费。 　　风险提示：地产销售超预期，房企融资限制超预期松绑。