天风证券-房地产行业统计局5月数据点评：单月销售增长平稳，开工低迷，竣工略有恢复-210617

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事件：统计局公布2021年1-5月全国房地产开发投资和销售数据，1-5月份全国房地产开发投资54,318.00亿元，YOY+18.3%（2019-2021年同期CAGR：8.6%），增速较2021年1-4月份下降3.3pct；商品房销售面积66383.00万平方米，YOY+36.3%（2019-2021年同期CAGR：9.3%），较1-4月累计增速下降11.8pct；商品房销售额70534亿元，YOY+52.4%（2019-2021年同期CAGR：16.7%）；房地产企业开发资金来源81380亿元，YOY+29.9%（2019-2021年同期CAGR：10.5%），增速较2021年1-4月份下降5.3pct。

销售端同比价量齐增，单月住宅面积销售增长明显1-5月，商品房销售面积66383.00万平方米，YOY+36.3%（2019-2021年同期CAGR：9.3%），较1-4月累计增速下降11.8pct；商品房销售额70534亿元，YOY+52.4%（2019-2021年同期CAGR：16.7%），较1-4月累计增速下降15.8个pct；对应累计销售均价为10625元/平方米，YOY+11.8%（2019-2021年同期CAGR：6.7%）。

5月单月商品房销售面积同比上升9.1%，销售均价由2020年5月的9780元/平方米上涨至10527元/平方米。

5月住宅销售方面表现良好，单月销售15,560.32万平方米，增长明显（2019、2020年5月分别为11,150.88、12,959.15万平方米）。

四大区域销售同比改善，东部销售面积、价格上涨明显以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长42.5%（2019-2021年同期CAGR：13.3%），中部地区增长41.3%（2019-2021年同期CAGR：8.1%），西部地区增长24.9%（2019-2021年同期CAGR：6.4%），东北部地区增长22.2%（2019-2021年同期CAGR：-2.6%）；从同比增速来看，四大区域均有一定改善；从2019-2021年复合增速来看，东北地区小幅下降，其它三大区域保持改善态势，东部增速仍最为明显。

从销售均价看，东部、中部、西部、东北1-5月均价分别为14624元/平方米、7643元/平方米、7544元/平方米、8386元/平方米，较去年同期均价分别提高1739元/平方米、688元/平方米、352元/平方米、3元/平方米。

从城市能级角度看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在5月增速分别为6.00%、5.00%、3.80%，分别较4月+0.2pct、+0.1pct和-0.1pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。

累计增速放缓，单月新开工持续低迷，竣工略有恢复1-5月全国新开工面积74349万平方米，YOY+6.9%（2019-2021年同期CAGR：-3.5%），增速较1-4月份下降5.9pct，5月新开工单月同比下降6.1pct。

1-5月份全国施工面积839962万方，YOY+10.14%（2019-2021年同期CAGR：6.2%），增速较1-4月份下降0.39pct。

1-5月份房屋竣工面积27583万方，YOY+16.45%（2019-2021年同期CAGR：1.6%），较2021年1-4月份下降1.44pct，5月单月竣工面积同比增长10.14%，竣工端增速回复。

各地区累计投资同比增速回调、三区域复合增速略有上升1-5月份全国房地产开发投资54,318.00亿元，YOY+18.3%（2019-2021年同期CAGR：8.6%），增速较1-4月份下降3.3pct。

分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-5月累计增速分别为16.8%、25.5%、16.4%、13.2%，分别较1-4月增速下降3pct、4.2pct、3.2pct、2.2pct。

东部、中部、西部、东北四区域2019-2021复合增速分别为8.0%、8.1%、10.9%、6.7%分别较1-4月复合增速+0.3pct、+0.4pct、-0.4pct、+0.1pct。

投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司或将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

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风险提示：多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷。