东方证券-万科A-000002-2022年全年业绩点评：业绩止跌企稳，不动产价值有望释放-230412

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（以下内容从东方证券《2022年全年业绩点评：业绩止跌企稳，不动产价值有望释放》研报附件原文摘录）
　　万科A(000002) 　　事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入5038.4亿元，同比+11.3%；实现归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。 　　业绩企稳正增，料毛利率短期仍承压。公司2022年归母净利润同比正增0.4%，业绩增速低于营收增速，主要系低毛利项目结转，带来开发业务结算毛利率（扣土增税前）同比下降2.6pct至20.4%、投资收益同比下滑38.1%，此外成本法核算带来93.0亿元的折旧摊销同样影响经营性业务的报表利润。报告期内公司三项费率同比压降1.2pct至4.9%以应对毛利率下滑。考虑到2022年全年市场下行，房企普遍随行就市、销售毛利率承压，我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。 　　财务安全、融资渠道畅通，稳健经营穿越周期。公司2022年累计销售金额4170亿元，同比下降33.6%，优于行业Top20整体水平；2023Q1公司累计销售额同比下降4.8%，其中2-3月均同比正增长，销售额排名稳居行业前三。拿地方面，公司量入为出、优中选优，聚焦深圳、上海、东莞等高能级城市，全年获取36个项目，拿地金额886.3亿元，补货稍显不足但投资质量明显提升。期末公司在手货币资金1372.1亿元，现金短债比2.1、剔预负债率67.6%、净负债率43.7%，三道红线指标维持绿档。行业信用收缩背景下，公司保持财务指标稳健安全、融资渠道畅通，年内发行信用债301亿元，综合融资成本进一步下降至4.06%。此外若A股不超过150亿元定增落地，将进一步优化公司资债结构，提高公司抵御行业风险的能力。 　　多元化业务韧性较强，不动产价值有望释放。报告期内公司完成万物云分拆上市，实现营收303.2亿元，同比增长26.1%；商业/长租公寓/物流地产分别实现全口径营收87.2/32.4/35.6亿元，逆势稳健增长14.3%/12.1%/17.9%。随着保租房及消费基础设施REITs放开、不动产经营效益提升，公司有望打通“投融建管退”闭环，释放保租房、物流及商业等资产价值获取投资收益，并助力业务高质量成长。 　　盈利预测与投资建议 　　维持买入评级，调整目标价至19.10元。根据公司年报，我们小幅下调公司营收增速及毛利率，调整公司23-24年归母净利润预测值为227.8/231.1亿元（原预测值为260.2/279.5亿元）并引入25年预测值为242.4亿元。可比公司23年PE为10X，对应目标价19.10元。 　　风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。