天风证券-房地产REITs周报：消费REITs发展空间如何？-230408

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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：消费REITs发展空间如何？》研报附件原文摘录）
　　(2023.4.2-2023.4.7) 　　消费REITs值得期待 　　证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。试点资产类型上，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs；优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 　　收益率最低要求放松0.2pct。根据3月24日的通知，非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%，而此前则规定基础设施项目预计未来三年净现金流分派率原则上不低于4%。已上市的基础设施公募REITs的底层资产分类看，目前以特许经营权、产权类两类资产为主。根据最新的招募说明书披露，已披露2023年预计现金分派率的基础设施公募REITs共有15只REITs的净现金流分派率均高于4%。我们认为收益率门槛的略微降低将有望增加上市REITs的数量。 　　参考2022年保障性租赁住房REITs上市的数量和节奏，假设全年上市商业项目REITs的数量同样为4支；基金规模按照现有的产权类REITs平均规模为17.02亿元估计，则2023年上市消费基础设施REITs的总规模有望达到68.08亿元。 　　消费REITs发展空间大。由于消费REITs底层资产以百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等为主，这些资产均与消费相关联，类似于美国的零售REITs。美国的零售REITs拥有和管理零售地产，并且将其中的空间出租给租户。美国的零售REITs包含专注于大型区域商场、奥特莱斯、杂货店为主的购物中心等。截至2023年2月28日，FTSE已有32支零售REITs上市，其中购物中心18支REITs、区域商场3支REITs。从数量上看，零售REITs数量占FTSE权益REITs比例最大，达到21.92%；从规模看，零售REITs市值达到1774.03亿美元，占FTSE权益REITs总市值的14.27%。类比美国零售REITs，我国消费REITs的发展空间大，值得期待。 　　本周REITs指数跑输上证综指 　　本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.199%，REITs指数下跌0.411%，上证综指上涨1.674%，国债指数上涨0.061%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.47%，REITs指数下跌2.11%，上证综指上涨3.02%，国债指数上涨0.27%。根据我们的统计测算，截至2023年4月7日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.25。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.95%，特许经营权类REITs下跌0.09%。滚动4周，产权类REITs下跌1.76%，特许经营权类REITs下跌2.44%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 　　交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 　　我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年4月7日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.00%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.66%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 　　投资建议：证监会发布《通知》支持消费REITs，在收益率上降低门槛要求，我们认为收益率门槛的略微降低将有望增加上市REITs的数量。与美国零售REITs类比，不管在数量上还是在规模上都有较大的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期