东吴证券-新城控股-601155-2022年年报点评：商业运营发展稳健，轻重并举未来可期-230405

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（以下内容从东吴证券《2022年年报点评：商业运营发展稳健，轻重并举未来可期》研报附件原文摘录）
　　新城控股(601155) 　　投资要点 　　事件： 公司发布 2022 年年报。 2022 年实现营收 1154.6 亿元，同比下降31.4%； 归母净利润 13.9 亿元，同比下降 88.9%，业绩符合我们预期。 　　多因素拖累业绩表现。 2022 年公司营收同比下降 31.4%而归母净利润同比下降 88.9%的主要原因：（ 1） 受整体市场环境影响，公司结转收入减少，毛利率下降。 其中房地产开发业务 2022 年毛利率为 15.4%同比下降 2.3pct；（ 2） 2022 年投资收益 5.5 亿元同比减少 17.3 亿元；（ 3） 2022 年公司计提资产减值损失 59.6 亿元和信用减值损失 1.9 亿元。（ 4） 2022 年公司三费占营收比例由上年的 6.6%上升至 11.3%。 截至 2022 年末，公司合同负债 1648.3亿元，覆盖 2022 年营收 1.4 倍；公司已售未结面积 2913.6 万方，对未来业绩释放仍有一定保障。 2023 年公司计划竣工面积 1958.7 万方（ 2022 年为2005.4 万方）。 　　注重销售回款，土储合理。 公司 2022 年实现销售金额 1160.5 亿元，同比下降 50.4%；销售均价 9740 元/平方米，同比下降 1.9%。 根据中指院数据，公司全年销售金额排名全国第 19。公司注重销售回款， 2022 年实现回款金额 1329 亿元，全口径资金回笼率 115%。截至 2022 年末，公司土地储备4915 万方，其中 62%位于一二线和长三角三线城市。 　　商业运营稳健发展， 2023 年预计实现商业运营总收入 110 亿元。 公司 2022年新开业吾悦广场 15 座，截至 2022 年末，公司已布局商场 194 座，已开业 145 座，开业面积 1319.7 万方，出租率 95.1%。 2022 年公司实现商业运营总收入 100.1 亿元（ 已扣除租金减免的 3.1 亿元）同比增长 15.8%，其中同店租金收入同比为-0.2%，经营状况稳定。公司 2023 年计划实现商业运营总收入 110 亿元，新开业商场 20 座。 　　积极融资优化资产负债表，融资成本下降。 公司作为优质民企， 2022 年以来连续获监管支持，融资推进顺利： 2022 年共发行中票 40 亿元，获得 1400亿元银行意向性授信额度；通过经营性物业贷盘活吾悦广场 22 座。 2022 年末综合融资成本为 6.52%，同比下降 5bp。我们认为随着公司定增预案（不超过 80 亿元）的推进，公司财务状况有望得到进一步优化，缓解资金压力。 　　盈利预测与投资评级： 随着公司进行减值计提重新轻装上阵以及结算端毛利率的触底，叠加今年房地产市场的持续复苏，公司住宅开发业务未来有望企稳；而公司高毛利的商业运营业务发展稳健，对公司业绩形成支撑。我们下调其 2023/2024 年归母净利润至 40.9/48.8 亿元（前值为 81.0/85.7 亿元），预测 2025 年利润为 54.4 亿元，对应的 EPS 为 1.81 元/2.16 元/2.41 元，对应 PE 分别为 8.9X/7.5X/6.7X，维持“买入”评级。 　　风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；疫情反复影响超预期。