中泰国际-融创中国-1918.HK-21年销售进展积极，拿地节奏相对稳健-210618

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重申46.90港元的目标价，维持“买入”评级宏观方面，地产政策正由“十三五”的相对积极向“十四五”的中性审慎过渡；企业层面，融创中国（1918HK）1-5月实现合约销售2418.2亿，同比增72%，据克尔瑞数据，1-5月新增土地价值959亿元，相对合约销售的比重为39%，拿地节奏稳健，预计地货比55%，整体盈利能力合理。

我们认为公司今年以来发展态势非常稳健。

2020年8月以来政策持续收紧，政策利空仍在释放进程中，行业风声鹤唳；中长期来看，我们认为政策收紧有助于行业出清；融创中国具备多元化的拿地能力，得益于前瞻性的降负债部署，财务稳健水平持续提升，我们相信公司可以穿越行业周期，实现稳健的业绩增长。

我们维持目前的盈利预测与46.90港元的目标价。

公司今日收盘价27.25港元，对应3.2x的21年PE，0.7x的21年PB。

目前公司估值吸引，我们重申“买入”评级。

销售进展积极，拿地节奏相对稳健公司1-5月实现合约销售2418.2亿，同比增72%，完成了全年合约销售目标的37%。

考虑充沛的货值、集中于一二线的布局，我们预计公司2021年合约销售有望达7000亿，同比增22%。

据克尔瑞数据，1-5月新增土地价值959亿元（包括招拍挂收并购），相对合约销售的比重为39%；预计新增货值1746.9亿元，整体地货比预计55%。

公司于4月与彰泰集团达成战略合作，带来约700亿可售货值，预计在未来3年左右完成去化，平均楼面价约2700元/平，保守估计可售货值销售均价在8500~9000元/平，地货比在35%以下。

考虑1）前五月的新增土地/合约销售比；2）前五月新增货值的平均地货比，我们认为公司今年以来拿地的节奏是相对稳健的；我们重申，行业领先的销售回款与多元化的拿地能力为公司的发展夯实了根基。

前瞻部署降负债，偿债指标持续改善过去一年，公司财务负债表改善显著，净负债率/现金对短债比/经调整资产负债率分别由19年末的172%/0.6x/84%改善至20年末的96%/1.1x/78.7%，进入“三条红线”政策中的黄档。

考虑：1）充沛、高周转率的土地储备；2）优质的地产+资产；3）前瞻的降负债战略，我们认为公司债务风险可控。

风险提示：（一）市场利率大幅上升；（二）房地产调控超预期；（三）人民币汇率大幅波动。