国盛证券-房地产行业月报：百强房企月度销售报告：3月总量弱复苏结构强复苏，头部房企表现稳定-230404

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（以下内容从国盛证券《房地产行业月报：百强房企月度销售报告：3月总量弱复苏结构强复苏，头部房企表现稳定》研报附件原文摘录）
　　3月总量弱复苏结构强复苏，销售持续回暖仍需政策持续发力。3月总量弱复苏一是因为2月热度的延续；二是在3月传统小阳春下，房企加大推盘力度抢跑客户，重点城市的供应量有明显增长；三是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复。城市之间分化加剧，以片状复苏为主，根据我们踩盘的情况，部分城市3月热度已经出现回落，部分城市如成都、杭州等热度仍存，三四线整体复苏力度较弱。2023年小阳春提前至2月初到来，2-3月均为小阳春阶段，目前已经接近尾声。前瞻的认购指标在部分城市已经出现回落，预计4-6月主要依靠核心区位推盘带动市场购买情绪。信心比黄金重要，仍需持续的政策呵护市场购买力。 　　百强房企1-3月操盘口径销售金额同比增长3.1%，权益口径同比增长3.8%。具体看，根据克而瑞公布的2023年1-3月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为14833.7亿元，同比增长3.1%，较前值增长14.4pct；权益口径销售金额为11741.4亿元，同比增长3.8%，较前值增长14.1pct，权益比70.6%。从3月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额6614.5亿元，同比增长29.3%，环比增长42.4%；权益口径销售金额5167.4亿元，同比增长29.8%，环比增长36.6%。 　　TOP10和TOP11-20房企销售额同比开始止跌回升，其他梯队房企同比降幅显著收窄。从2023年1-3月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长20.8%；TOP10房企排名第二，同比增长11.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降16.5%。从2023年1-3月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长18.1%；TOP11-20房企排名第二，同比增长16.3%。表现最差的是TOP51-100房企，同比下降16.1%。 　　房企销售分化比较明显，头部房企得益于深耕核心城市回暖，表现更佳。从2023年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1059.1亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额993.4、836.0、793.3、734.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有25家实现同比正增长。其中越秀地产（116%）、华发股份（113%）、华润置地（75%）、中海地产（74%）、滨江集团（64%）、招商蛇口（57%）、建发房产（52%）表现亮眼，金科集团、世茂集团、雅居乐表现较差。头部表现依然稳定，除了部分民企因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数民企依然保持较大降幅。 　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。