中银证券-房地产行业事件点评：中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列，2023年计划销售增长两成-230404

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（以下内容从中银证券《房地产行业事件点评：中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列，2023年计划销售增长两成》研报附件原文摘录）
　　事件：中国海外发展发布2022年年报，实现营业收入1803.2亿元，同比-25.6%；归母净利润232.6亿元，同比-42.1%；核心净利润244.2亿元，同比-28.0%。公司全年每股派发现金红利0.8港元，分红率为37.6%。 　　核心观点 　　受地产开发业务结算规模下行影响，公司营收有所下降；进一步受到结算利润率下行、三费率提升、投资收益规模下降、汇兑损益增加的影响，归母净利润的降幅相对更大；利润率虽相应下滑，但仍位居行业高位。2022年公司营业收入同比下降25.6%。其中地产开发销售业务收入1745.1亿元，同比下降26.2%，主要是由于结算规模下降，2022年公司竣工面积1445万平，同比下降35.9%。2022年公司归母净利润同比减少42.1%，主要是因为：1）结算利润率下行；2）三费率同比提升了1.1个百分点至4.2%，其中销售费用率、财务费用率同比分别提升0.6、0.4个百分点至2.2%、0.6%，不过整体而言公司销管费率仍是行业较低水平；3）2022年投资收益21.8亿元，同比下降40.8%；4）因人民币贬值计提汇兑净损失42.8亿元（2021年净收益24.6亿元）。另外，2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为21.3%、13.6%、12.9%，同比分别下降2.2、4.2、3.7个百分点，ROE也因此下降5.1个百分点至6.6%。2022年公司扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的核心净利润为244.2亿元，同比下降28.0%；归母净利润率为13.5%，同比下降0.5个百分点。截至2022年末，公司预收账款1076.8亿元，同比增长7.2%，预收款项/营业收入的比例为0.60，同比提升0.18，未来业绩保障程度明显提升。 　　公司境内外融资渠道通畅、融资成本低、现金充裕、财务稳健。1）在手资金充裕，注重现金流管理。截至2022年末，公司持有现金1103.1亿元，同比下降15.1%；其中受监管的预收款为251.7亿元，占比22.8%；另有未动用银行授信额度576.8亿元。2022年境内外债务资金流入合计943.2亿元，同比增长6.6%；归还债务769.6亿元，同比增长37.7%。2022年公司实现销售回款1907.7亿元，同比下降22.0%；其他经营回款111.2亿元，总经营回款为2018.9亿元。公司土地成本1054.8亿元，同比下降19.5%；建安支出780.4亿元，同比增长3.8%。2）公司继续发挥境内外双融资平台优势，优化债务结构，融资成本持续处于行业低位。截至2022年末，公司有息负债规模2703.9亿元，同比增长11.8%；一年内到期的短期有息负债占比14.6%，同比下降3.9个百分点；2023年上半年到期需归还各类贷款合共为161.3亿元。2022年公司全年融资943.2亿元，同比增长6.6%。其中，公司新增境外贷款200.4亿元；境内发行债券合计285亿元（包括公司债券105亿元、中期票据130亿元、绿色碳中和资产支持专项计划证券50亿元）。融资成本处于行业最低区间，2022年平均融资成本约3.57%，较2021年小幅上升0.02BP。3）截至2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率53.7%，较2021年提升0.1个百分点；净负债率42.9%，较2021年提升11.5个百分点；现金短债比为2.80X，较2021年下降0.11X，体现出公司极强的杠杆管控以及现金回流管理能力。 　　地产开发板块：1）销售：行业市占率进一步提升，2023年销售目标增速高达20%。2022年公司实现销售金额2948亿元，同比下降20.2%；销售面积1387万平，同比下降26.6%；全国商品房销售金额占比从2021年的2.03%上升至2.21%。根据克而瑞数据，2022年公司权益销售额2761亿元，权益比例高达94%，远超行业水平。全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三。公司强化货量结构优势，在量价齐跌的市场环境中销售均价仍保持增长，2022年公司销售均价同比提升了8.7%至21252元/平。公司进一步加强销售回款，北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，均超过100亿元。2023年1-3月公司销售金额835亿元，同比增长73.9%，全口径销售和权益销售排名分别进一步提升至第四和第二。公司计划在2023年争取实现20%的销售增速。2）拿地：2022年公司拿地强度逆势提升。2022年公司新获取项目40个，新增土地建面739万平，同比下降36.6%；由于一线城市拿地较多，楼面均价达到14982元/平，同比增长26.6%；拿地金额1107亿元，同比下降19.7%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为37.6%，较2021年提升了0.3个百分点；权益拿地金额864亿元，权益拿地比例为78.0%，同比下降了16.1个百分点。公司抓住行业洗牌机遇，积极寻求并购发展，2022年在广州、上海、成都等城市进行并购，合计106.6亿元，下阶段公司将继续寻求并购机会。2023年1-3月公司拿地金额42亿元，同比下降60.4%，拿地强度5.0%。3）土地储备：截至2022年年末，公司总土地储备6842万平，同比下降15.3%。2023年公司可售货值超7900亿元，销售增长可期。 　　加快商业项目入市节奏，租金收入有望加速增长。公司持有型商业物业经营稳健，2022年商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%。公司2022年新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米，为商业收入加速增长注入新的动能。2021-2023年公司新增持有型商业项目迎来入市高峰，其中2021年新增18个，2022年新增15个，2023年预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。预计至2023年末，2021-2023年的新增项目数量占公司持有型商业项目总数量的39.6%，运营建筑面积占比40.4%。随着消费REITs的试点推出，我们预计公司有望加入到商业地产REITs的发行行列中。 　　投资建议 　　公司作为央企龙头开发商，信用优势明显，融资渠道畅通，土地储备充沛。一方面，2022年开发业务的市占率、销售排名、拿地强度均逆势提升；另一方面，随着疫情影响结束，以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期，公司商业收入或有望迎来加速增长。我们建议持续关注。 　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。