国元证券-房地产行业房企的未来指数： 土储的线索-210619

《国元证券-房地产行业房企的未来指数： 土储的线索-210619（11页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国元证券-房地产行业房企的未来指数： 土储的线索-210619（11页）.pdf（11页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

报告要点：房地产的长期趋势是由基本面（刚需和改善性需求）决定的，而其基本面则由一个地区的人口（适婚人口）变化所决定。

我各个城市的人口流动规律如下：1）经济越繁荣的地区，人口流入率越高，反之则亦然，这是人口流动的主趋势；2）被经济解释不了的残差是与该地区的人口密度负相关的，即一旦人口过密，也会挤出部分低端劳动者；3）后续人口会持续流入经济偏繁荣，且人口密度适中的省份或省会（杭州、昆明、长春、合肥、沈阳、福州）。

按照上述结论可以将城市分为10个级别，每个城市的级别不但代表人口前景，也在一定程度上代表其地产前景。

各个房企的土地储备及项目储备在各个城市的分布情况在一定程度上代表了该房企的未来指数。

偏宏观上看，中大型房企的土地及项目储备的分布情况存在两个特征。

1）这些房企的策略是偏理性的，在梯次靠前的城市中，中大型房企的土储及项目布局比例会或多或少地高于城市数量占比；2）大体上规模越大的房企，在布局上的结构越弱。

城市布局较好房企大致可划分为两类，一类为城市布局相对均衡，且位次靠前的梯队布局略多的公司（中海发展）；另一类为集中布局，深耕少数几个梯队位次靠前的公司（杭州滨江）。

需要强调的是：未来指数并不等同于房地产信用：1）房企的未来指数仅仅代表该企业信用的未来趋向，但不代表地产企业信用的现实状态；2）在应用上，若某地产企业信用本不低，那偏高的未来指数则可以成为其信用的附加保障（广州城建、中海发展、上海金茂），但要规避信用和未来指数同时偏低的企业（建业住宅、石榴置业、华夏幸福）。

风险提示：数据统计偏差、经济及货币政策超预期。