加入VIP免费下载天风证券-房地产：房企业绩风险出清了吗？-230402
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行业追踪（2023.3.25-2023.3.31） 2022年房企业绩表现如何？ 截止2023年3月末，据统计已有超50家港股上市房企、超40家A股上市房企披露2022年年度业绩，受此前行业下行、销售承压影响，多数房企出现业绩下滑。从市场关注度较高，市值排名靠前的房企2022年年业绩表现来看： 1）央企中，除招商蛇口营收实现正增长（同比+13.9%），其余央企均有小幅下滑，中国海外发展收入降幅较大（同比-25.7%）。利润端，华润置地归母净利润降幅最少（同比-13.3%），招商蛇口降幅较大（同比-58.9%），央企同样面临盈利能力利润下滑压力。2）地方国企中，建发国际集团、越秀地产、华发股份收入实现快速增长，分别同比+86.3%、+26.4%、+15.5%；此类区域型企业对应利润端同样表现良好，建发国际、越秀地产归母净利润增速分别达同比+40.3%、+10.2%，领先于行业。3）除国央企外，龙湖集团、万科保持业绩保持良好韧性，营收、利润在多重挑战下仍实现小幅正增长，其余多数房企利润均为下滑状态。 为何22年房企业绩下滑居多？ 2022年房企年报业绩下滑较为严重，我们认为主要与以下因素有关：1）行业性下行对结转的影响开始体现。21年下半年以来，行业基本面转入下行通道，反映为成交量价同步走弱，房企去化压力加大，伴随下行周期的销售项目陆续进入结转期，公司结转收入开始放缓，行业性影响开始逐步体现。2）高溢价拿地成本影响开始体现。2020年前房价上行预期较强，居民购房意愿良好，故土地市场保持较高热度，房企拿地热情抬升，进而推高行业整体拿地成本。该时期低利润率项目较多，伴随其陆续完成开发结转，对房企利润表的蚕食开始显现。3）部分房企加大营销力度、折价销售，吞噬企业利润空间，加剧市场价格的下行压力。4）当前行业基本面仍处弱复苏阶段，部分城市量价未有显著复苏，故多数企业出于审慎性原则对年报中存货进行跌价减值计提，造成利润下滑。5）此外，部分房企此前进行较大资金投入的存量运营类业务尚未形成良好利润贡献，部分企业的地产开发以外业务仍有亏损，对业绩形成拖累。 房企未来业绩如何展望？ 整体来看，上述对房企业绩影响较大的仍以行业性因素为主，我们认为经历本轮调整，房企业绩风险已基本出清，24-25年行业整体的业绩弹性空间相对良好。1）伴随宏观经济逐步复苏及需求侧政策的持续落地，当前居民收入预期及购房信心或正迎接好转。近期，销售数据均已初步验证，市场有望恢复至更为合理的需求中枢，推动量价指标重回上行通道。基本面对企业收入及利润率影响未来或逐步修复，而在本轮复苏周期销售、投资表现积极的央企、优质地方国企弹性有望率先释放。2）行业景气度下行致使土地市场热度快速降温在22年已有体现，房企拿地趋向谨慎，溢价率中枢下移，土地价格重回理性，故我们预计22、23年拿地的房企未来整体利润率空间良好，有望推动其盈利能力的持续回升。此外，此前供给侧出清造成当前土拍市场参与度仍相对有限，预计短期内整体土地市场价格仍将稳定于低位，房企利润率保障性较强。3）22年报显示房企营收端仍保持一定韧性，考虑当前行业已逐步摆脱下行周期，企稳复苏趋势良好，企业未来再度进行大幅存货跌价损失计提空间或已相对有限，利润端边际同样整体向好。 3月新房成交同比增幅接近四成，二手房同比增幅约九成 新房市场本周成交738万平，月度同比+39.45%，相较上月改善18.39pct；累计库存11699万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交280万平，月度同比+91.36%，相较上月下降34.41pct。3月20日-3月26日，全国土地成交建筑面积为2324万平，滚动12周同比+0.85%，较前期下降16.46pct；全国土地成交金额达到262亿元，滚动12周同比-8.99%，较前期下降21.34pct；平均溢价率为4.69%，滚动12周同比-0.12pct。本周申万房地产指数-3.09%，较上周下跌3.35pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.69pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.02%，较上周提升0.39pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数2.41pct；克而瑞内房股领先指数为-1.85%，较上周下跌1.43pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、我爱我家、贝壳-W、保利发展。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响
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（以下内容从天风证券《房地产：房企业绩风险出清了吗？》研报附件原文摘录）行业追踪（2023.3.25-2023.3.31） 2022年房企业绩表现如何？ 截止2023年3月末，据统计已有超50家港股上市房企、超40家A股上市房企披露2022年年度业绩，受此前行业下行、销售承压影响，多数房企出现业绩下滑。从市场关注度较高，市值排名靠前的房企2022年年业绩表现来看： 1）央企中，除招商蛇口营收实现正增长（同比+13.9%），其余央企均有小幅下滑，中国海外发展收入降幅较大（同比-25.7%）。利润端，华润置地归母净利润降幅最少（同比-13.3%），招商蛇口降幅较大（同比-58.9%），央企同样面临盈利能力利润下滑压力。2）地方国企中，建发国际集团、越秀地产、华发股份收入实现快速增长，分别同比+86.3%、+26.4%、+15.5%；此类区域型企业对应利润端同样表现良好，建发国际、越秀地产归母净利润增速分别达同比+40.3%、+10.2%，领先于行业。3）除国央企外，龙湖集团、万科保持业绩保持良好韧性，营收、利润在多重挑战下仍实现小幅正增长，其余多数房企利润均为下滑状态。 为何22年房企业绩下滑居多？ 2022年房企年报业绩下滑较为严重，我们认为主要与以下因素有关：1）行业性下行对结转的影响开始体现。21年下半年以来，行业基本面转入下行通道，反映为成交量价同步走弱，房企去化压力加大，伴随下行周期的销售项目陆续进入结转期，公司结转收入开始放缓，行业性影响开始逐步体现。2）高溢价拿地成本影响开始体现。2020年前房价上行预期较强，居民购房意愿良好，故土地市场保持较高热度，房企拿地热情抬升，进而推高行业整体拿地成本。该时期低利润率项目较多，伴随其陆续完成开发结转，对房企利润表的蚕食开始显现。3）部分房企加大营销力度、折价销售，吞噬企业利润空间，加剧市场价格的下行压力。4）当前行业基本面仍处弱复苏阶段，部分城市量价未有显著复苏，故多数企业出于审慎性原则对年报中存货进行跌价减值计提，造成利润下滑。5）此外，部分房企此前进行较大资金投入的存量运营类业务尚未形成良好利润贡献，部分企业的地产开发以外业务仍有亏损，对业绩形成拖累。 房企未来业绩如何展望？ 整体来看，上述对房企业绩影响较大的仍以行业性因素为主，我们认为经历本轮调整，房企业绩风险已基本出清，24-25年行业整体的业绩弹性空间相对良好。1）伴随宏观经济逐步复苏及需求侧政策的持续落地，当前居民收入预期及购房信心或正迎接好转。近期，销售数据均已初步验证，市场有望恢复至更为合理的需求中枢，推动量价指标重回上行通道。基本面对企业收入及利润率影响未来或逐步修复，而在本轮复苏周期销售、投资表现积极的央企、优质地方国企弹性有望率先释放。2）行业景气度下行致使土地市场热度快速降温在22年已有体现，房企拿地趋向谨慎，溢价率中枢下移，土地价格重回理性，故我们预计22、23年拿地的房企未来整体利润率空间良好，有望推动其盈利能力的持续回升。此外，此前供给侧出清造成当前土拍市场参与度仍相对有限，预计短期内整体土地市场价格仍将稳定于低位，房企利润率保障性较强。3）22年报显示房企营收端仍保持一定韧性，考虑当前行业已逐步摆脱下行周期，企稳复苏趋势良好，企业未来再度进行大幅存货跌价损失计提空间或已相对有限，利润端边际同样整体向好。 3月新房成交同比增幅接近四成，二手房同比增幅约九成 新房市场本周成交738万平，月度同比+39.45%，相较上月改善18.39pct；累计库存11699万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交280万平，月度同比+91.36%，相较上月下降34.41pct。3月20日-3月26日，全国土地成交建筑面积为2324万平，滚动12周同比+0.85%，较前期下降16.46pct；全国土地成交金额达到262亿元，滚动12周同比-8.99%，较前期下降21.34pct；平均溢价率为4.69%，滚动12周同比-0.12pct。本周申万房地产指数-3.09%，较上周下跌3.35pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.69pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.02%，较上周提升0.39pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数2.41pct；克而瑞内房股领先指数为-1.85%，较上周下跌1.43pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、我爱我家、贝壳-W、保利发展。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响
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