国盛证券-固定收益点评：基础设施REITs政策点评-未来可期-230326

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（以下内容从国盛证券《固定收益点评：基础设施REITs政策点评-未来可期》研报附件原文摘录）
　　3月24日，国家发改委和证监会同天相继发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》、《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，是我国公募REITs市场发展过程中的又一大开拓，具体有以下几点值得关注： 　　拓宽试点资产类型至消费基础设施，丰富了底层资产类型，开拓了REITs市场的未来发展空间。本次政策突破性的将部分商业地产领域纳入试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。一方面贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求；另一方面严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 　　从海外经验来看，消费类REITs是重要资产类型之一，且收益表现较好。美国REITs市场共计1.27万亿美元规模，其中商贸零售类共计1774亿美元流通规模，占市场14.3%的比重，是第三大资产类型。另外，从资产表现来看，美国商贸零售REITs近三年复合回报率为24.7%，位列第四位。2022年全年，在美国REITs整体表现不佳的情况下，美国商贸零售REITs收益为-13.29%，是当年表现最好的一类资产类型。 　　我国购物中心等基础资产规模充足，我国公募REITs市场空间广阔。据赢商大数据统计，截止2022年底全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米。集中于东南地区和高能级城市，5~15万㎡中大型体量仍然是主流，15万㎡以上区间占比增加，优质基础资产规模充足。 　　分类调整了项目收益与规模，保证REITs市场的优质性。之前对项目的基本条件提出要求为预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，本次将未来3年每年净现金流分派率的要求下调为原则上不低于3.8%，为更多项目申报公募REITs提供了可能。对于特许经营权、经营收益权类项目，首次提出了基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%的要求。 　　消费类公募REITs扩容，有望点燃一级大宗市场成交热情，长期限资金可关注大宗消费物业、Pre-REITs基金的相关机会。2022年中国大宗交易成交额同比2021年下降41.2%，而作为公募REITs市场上较为成熟的物流、厂房及产业园类资产，2022年全年大宗成交金额相比2021年同比分别为6.3%、-1.2%和-36.1%，显著好于大宗行业平均。作为对比，在此之前尚未纳入公募REITs市场的消费类基础设施资产，2022年录得大宗成交相比2021年大幅萎缩86.4%。消费类公募REITs的推出有望带动消费类一级大宗市场的成交更为活跃。另外，打通了消费类PreREITs项目通过公募REITs退出的途径，可以想象未来消费类Pre-REITs项目数量将大幅提升。考虑到大宗消费物业、Pre-REITs的投资周期较长，长期限资金的投资人可予以重点关注。 　　另外，通知继续对审核注册机制、REITs项目申报工作效率、促进有效投资、加强运营管理方面进行了明确。后续REITs申报审核效率将得到提升，REITs很可能会进入快速发展期。后续投资人对于REITs的投资也需要精挑细选，随着市场的不断发展，产品选择逐渐增多，二级市场的表现也逐渐趋于理性，后续市场行情可能对经营情况变化更为敏感，业绩支撑和基本面因素在未来将更加重要。另一方面，产品选择需要关注估值的性价比，从基本面和估值的角度选择标的。 　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。