平安证券-房地产行业点评：公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行-230326

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（以下内容从平安证券《房地产行业点评：公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行》研报附件原文摘录）
　　事项： 　　3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。 　　平安观点： 　　拓宽试点资产类型，支持购物中心等消费基础设施REITs发行。本次发改委、证监会文件均提及研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，此次试点类型拓宽为该提法的执行与落实，利于相关存量资产盘活。同时发改委、证监会强调项目发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，且应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，避免为商品住宅开发项目变相融资。 　　分类调整项目收益率与资产规模要求，房企存量资产盘活再添助力。对于不同类型基础设施REITs项目情况，发改委、证监会规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。对照此前要求（发改投资〔2021〕958号），净现金流分派率由4%降至3.8%，特许经营权、非特许经营权项目分类规定，体现差异化估值思路；保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。 　　投资建议：随着REITs试点范围扩大至购物中心、社区商业等领域，叠加基础设施REITs相关要求降低，建议关注拥有优质商业不动产、租赁住房等房企，如华润置地、大悦城、新城控股、万科A等。同时考虑当前房地产持续修复，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 　　风险提示：1）REITs试点工作推进不及预期风险；2）楼市复苏持续性不及预期风险；3）若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。