YY评级-港资房企观察之瑞安：旧改的陈疴与轻资产转型-230313

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（以下内容从YY评级《港资房企观察之瑞安：旧改的陈疴与轻资产转型》研报附件原文摘录）
　　境内地产周期仍在底部徘徊，经历风险暴露与出清的内地房企，仍处在向新发展模式探索与转型的阵痛期；对比之下，港资房企的经营更显泰然自若，逆势加仓的动作频频。 　　在《香港房企观察：民营房企转型的可能》一文中，我们曾分析过港资房企“低周转、低杠杆”的经营思路，但以目前香港市场中的主体做对比，不可避免带有“幸存者偏差”——港资房企已然经历多轮周期与危机，大浪淘沙下，只有通过各种方式自救或转型、不断调整姿势的房企，方能存活下来。港资房企穿越周期的经验，无疑对境内主体的转型与发展具有很大借鉴意义。 　　本文以瑞安房地产为例，就其经营与转型历程进行复盘与分析。深耕内地近四十年的瑞安，整体规模不大，在旧改领域以“天地系列”而闻名，看似是“小而美”的主体，实际上在深耕旧改的过程也经历了“快速扩表-被迫缩表-谋求轻资产转型”的起伏跌宕。具体来看： 　　瑞安的早期经营思路以大体量、多业态的旧改项目为主。大体量旧改虽以低成本迅速扩充公司土储，但其漫长的开发周期与高额的资金投入，加之公司“只租不售”的自持模式，使瑞安一度陷入“高负债、低周转”的陈疴中。 　　重资产模式下，经营与财务风险加剧，公司在轻资产战略下进行自救与转型：存量方面，通过非核心资产的出售，回笼现金、加快周转、压降负债。增量方面，一方面，成立基金平台向资管模式转型，项目转至表外运营；另一方面，增加与城投等的合作项目，发挥各自优势的同时，降低自有资金投入。 　　步入转型后期，瑞安的经营思路与业绩表现逐渐趋稳。经营方面，大规模旧改已至尾声，目前项目储备多为小规模项目及合作项目，经营与销售有望进一步企稳；财务方面，毛利率随项目交付呈现波动性，资产出表使得投资收益对盈利影响较大，但负债规模已大幅缩降，三道红线处于绿档，整体看财务安全垫较厚。