加入VIP免费下载YY评级-地产违约复盘系列六：时代中国-230302
文本预览：
昔日广州“旧改之王”时代中国也倒在了民企违约浪潮中，而导致其违约的核心原因正是旧改模式下漫长转化周期（5-10年）带来的严重资金沉淀（截至22H1，旧改占用资金约225亿元），以及资金需求量大导致的表外融资（22%的项目存在非标质押/参股）。 但违约并非终点，展期债券的清偿仍在继续，本文梳理了时代中国的重组方案，测算了核心资产价值和债券违约回收率，主要结论如下： 01重组方案略低于预期。截至23年2月末，境内债未展期组（已公告，尚未决议）展期至27年2月，相比目前已完成境内债重组的房企（融创、龙光和富力），最后一笔本金偿还日推后2-5个月；已展期组（网传）展期至26年2月，将在25年兑付70%本金，可信度一般。境外债重组暂无方案传出。重组方案较展期方案（仅展期至24年及以前）的反转或与旧改转化周期漫长有关。 02核心资产价值评估：旧改方面，拟退出的8个广州旧改项目在《广州旧村改造合作企业引入及退出指引》支持下，预计可回笼资金20.1亿元；无退出计划且尚未开始转化的5个项目若有国企介入，按照收购股权比例不同（20%-50%），对价在15.1-37.8亿元；最可能率先转化的3个项目和已经转化的1个项目，考虑国企介入的可能性，则权益可售住宅货值在314-491亿元之间。物业开发方面，广佛可售货值约704亿元。租赁物业方面，广州核心租赁物业售价在19.1-23.9亿元。 03在乐观、中性、悲观三种情境假设下，债券违约回收率分别为64%、23%和0。回收率差距显著主要系其对旧改项目转化的假设十分敏感。目前，时代中国境外债价格为20.43元，与中性情境下债券回收率测算结果（23%）较接近。目前接受中性的情境。 总而言之，对时代中国这类以旧改为核心业务的主体，没有优质自持物业可供出售，核心偿债来源仍为旧改项目。若核心旧改项目能引入国企，减少投资压力，加快转化，后期较高的利润空间或能保障较高的债券回收率，反之，回收率将低于多数出险房企。
展开>>
收起<<
《YY评级-地产违约复盘系列六：时代中国-230302（2页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《YY评级-地产违约复盘系列六：时代中国-230302（2页）.pdf（2页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。
（以下内容从YY评级《地产违约复盘系列六：时代中国》研报附件原文摘录）昔日广州“旧改之王”时代中国也倒在了民企违约浪潮中，而导致其违约的核心原因正是旧改模式下漫长转化周期（5-10年）带来的严重资金沉淀（截至22H1，旧改占用资金约225亿元），以及资金需求量大导致的表外融资（22%的项目存在非标质押/参股）。 但违约并非终点，展期债券的清偿仍在继续，本文梳理了时代中国的重组方案，测算了核心资产价值和债券违约回收率，主要结论如下： 01重组方案略低于预期。截至23年2月末，境内债未展期组（已公告，尚未决议）展期至27年2月，相比目前已完成境内债重组的房企（融创、龙光和富力），最后一笔本金偿还日推后2-5个月；已展期组（网传）展期至26年2月，将在25年兑付70%本金，可信度一般。境外债重组暂无方案传出。重组方案较展期方案（仅展期至24年及以前）的反转或与旧改转化周期漫长有关。 02核心资产价值评估：旧改方面，拟退出的8个广州旧改项目在《广州旧村改造合作企业引入及退出指引》支持下，预计可回笼资金20.1亿元；无退出计划且尚未开始转化的5个项目若有国企介入，按照收购股权比例不同（20%-50%），对价在15.1-37.8亿元；最可能率先转化的3个项目和已经转化的1个项目，考虑国企介入的可能性，则权益可售住宅货值在314-491亿元之间。物业开发方面，广佛可售货值约704亿元。租赁物业方面，广州核心租赁物业售价在19.1-23.9亿元。 03在乐观、中性、悲观三种情境假设下，债券违约回收率分别为64%、23%和0。回收率差距显著主要系其对旧改项目转化的假设十分敏感。目前，时代中国境外债价格为20.43元，与中性情境下债券回收率测算结果（23%）较接近。目前接受中性的情境。 总而言之，对时代中国这类以旧改为核心业务的主体，没有优质自持物业可供出售，核心偿债来源仍为旧改项目。若核心旧改项目能引入国企，减少投资压力，加快转化，后期较高的利润空间或能保障较高的债券回收率，反之，回收率将低于多数出险房企。
会员中心 
开通会员