加入VIP免费下载天风证券-房地产REITs周报：公募REITs还有哪些发展空间？-230226
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(2023.2.20-2023.2.24) 中基协会研究REITs试点 我们认为，我国公募REITs在整体的上市规模、底层资产种类和现金分派率上均有较大的发展空间。本周2月22日，中国证券投资基金业协会发布要闻，中证基协会资产证券化业务委员会召开2023年第一次工作会议，会议中提到贯彻“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，“从推动资产证券化和REITs市场高质量发展等两个方面开展研讨”。会议提到，基础设施公募REITs试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了2022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募REITs的扩募规则试点、部分首批公募REITs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募REITs市场。会议提到，基础设施公募REITs试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了2022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募REITs的扩募规则试点、部分首批公募REITs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募REITs市场。 在此次会议中，有委员代表建议：“在REITs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”等。从资产类型上看，我国公募REITs的底层资产种类有待进一步扩充。我国目前已上市的公募REITs底层资产类型共有6种类型，包括产业园区、仓储物流、保租房、交通基础设施、公用环保、能源基础设施等，美国目前已有办公楼、公寓、仓储、零售中心、医疗设施、数据中心、信号塔、基础设施、酒店等各种资产类型的REIT。从数量上看，我国REITs具有很大的发展空间。我国已上市的公募REITs共有25支。美国已有超过225支REITs在美国的主流股票交易所交易上市，相对应的市值超过1万亿美元。从收益率上看，我国的公募REITs底层资产现金分派率分化明显。从现有项目的2022年的预期年化现金分派率可以看出，产权类REITs，如园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房REITs等三种REITs的基金除国泰君安临港创新产业园REIT外，现金分派率主要在（4%，5%）区间内；特许经营权类REITs，如交通基础设施、生态环保和能源基础设施REITs等三种REITs的基金除华夏中国交建高速REIT外，现金分派率主要在5%以上。 与其他地区相对比，我们内地的REITs项目的收益率仍有进一步调整的空间。2021年中国香港、新加坡、日本等地区的REITs分派收益率分别为7.1%、6.1%、3.8%。由于2022年最新数据尚未披露，我们将以上三个地区的2021年分派收益率与2022年25支REITs的预期年化现金分派率粗略对比，我们发现我国内地已上市的25支公募REITs现金分派率普遍高于日本；25支基金中高于新加坡分派收益率的仅有7支。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.757%，REITs指数下跌0.654%，上证综指上涨1.338%，国债指数上涨0.017%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）上涨1.66%，REITs指数上涨1.78%，上证综指上涨0.07%，国债指数上涨0.19%。根据我们的统计测算，截至2023年2月24日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.80%，特许经营权类REITs下跌0.54%。滚动4周，产权类REITs上涨3.36%，特许经营权类REITs上涨0.69%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年2月24日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.75%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.45%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：在2023年中基协会资产证券化业务委员会召开的第一次工作会议中，有委员代表建议：“在REITs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”。我国公募REITs在规模、收益率上均有一定的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：公募REITs还有哪些发展空间？》研报附件原文摘录）(2023.2.20-2023.2.24) 中基协会研究REITs试点 我们认为，我国公募REITs在整体的上市规模、底层资产种类和现金分派率上均有较大的发展空间。本周2月22日，中国证券投资基金业协会发布要闻，中证基协会资产证券化业务委员会召开2023年第一次工作会议，会议中提到贯彻“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，“从推动资产证券化和REITs市场高质量发展等两个方面开展研讨”。会议提到，基础设施公募REITs试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了2022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募REITs的扩募规则试点、部分首批公募REITs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募REITs市场。会议提到，基础设施公募REITs试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了2022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募REITs的扩募规则试点、部分首批公募REITs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募REITs市场。 在此次会议中，有委员代表建议：“在REITs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”等。从资产类型上看，我国公募REITs的底层资产种类有待进一步扩充。我国目前已上市的公募REITs底层资产类型共有6种类型，包括产业园区、仓储物流、保租房、交通基础设施、公用环保、能源基础设施等，美国目前已有办公楼、公寓、仓储、零售中心、医疗设施、数据中心、信号塔、基础设施、酒店等各种资产类型的REIT。从数量上看，我国REITs具有很大的发展空间。我国已上市的公募REITs共有25支。美国已有超过225支REITs在美国的主流股票交易所交易上市，相对应的市值超过1万亿美元。从收益率上看，我国的公募REITs底层资产现金分派率分化明显。从现有项目的2022年的预期年化现金分派率可以看出，产权类REITs，如园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房REITs等三种REITs的基金除国泰君安临港创新产业园REIT外，现金分派率主要在（4%，5%）区间内；特许经营权类REITs，如交通基础设施、生态环保和能源基础设施REITs等三种REITs的基金除华夏中国交建高速REIT外，现金分派率主要在5%以上。 与其他地区相对比，我们内地的REITs项目的收益率仍有进一步调整的空间。2021年中国香港、新加坡、日本等地区的REITs分派收益率分别为7.1%、6.1%、3.8%。由于2022年最新数据尚未披露，我们将以上三个地区的2021年分派收益率与2022年25支REITs的预期年化现金分派率粗略对比，我们发现我国内地已上市的25支公募REITs现金分派率普遍高于日本；25支基金中高于新加坡分派收益率的仅有7支。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.757%，REITs指数下跌0.654%，上证综指上涨1.338%，国债指数上涨0.017%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）上涨1.66%，REITs指数上涨1.78%，上证综指上涨0.07%，国债指数上涨0.19%。根据我们的统计测算，截至2023年2月24日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.80%，特许经营权类REITs下跌0.54%。滚动4周，产权类REITs上涨3.36%，特许经营权类REITs上涨0.69%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年2月24日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.75%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.45%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：在2023年中基协会资产证券化业务委员会召开的第一次工作会议中，有委员代表建议：“在REITs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”。我国公募REITs在规模、收益率上均有一定的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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