国盛证券-房地产开发行业周报2023W7：新房销售面积同比-4.9%，70城新房价格指数近1年首次止跌-230219

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业周报2023W7：新房销售面积同比-4.9%，70城新房价格指数近1年首次止跌》研报附件原文摘录）
　　70 城新房价格指数环比自去年 2 月以来首次止跌。 国家统计局数据显示，2023 年 1 月， 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨 36 城，较上月增加 21 城。同比上涨 15 城，较上月减少 1 城。其中，上海、合肥环比+0.7%领跑全国，宁波、成都环比+0.6%紧随其后，北京环比+0.4%；广州、深圳环比-0.2%。全国环比自 2022 年 2 月以来首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。随着 3 月“小阳春”临近，我们认为新房二手房将维持小幅回暖的趋势。但整体看新房销售量能依然不足，本周 30 个样本城市成交接近 300 万方，但也仅是去年 10-11 月平均水平。真正扭转下行趋势仍需要需求端政策继续加码， 特别是核心城市的限购限贷放松，包括首付比例及二套房认定标准等。 　　行情回顾： 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.2%，落后大盘 1.50 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 27 名。本周上涨个股共 13 支，较上周减少 74 支，下跌股数为 121 支。 　　新房： 本周 30 个城市新房成交面积为 298.6 万平方米，环比提升 13.3%，同比下降 4.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为 62.6 万方，环比 3.5%，同比-20.8%；样本二线城市为 170.7 万方，环比 14.8%，同比 2.1%；样本三线城市为 65.3 万方，环比 20.0%，同比-3.6%。从今年累计 7 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 1653.7 万方，同比-13.4%；一线城市为 381.9万方，同比-16.1%；二线城市为 914.7 万方，同比-16.0%；三线城市为357.1 万方，同比-2.0%。 　　二手房： 本周我们跟踪的 13 个重点城市二手房成交面积合计 115.0 万方，环比增长 19.4%，同比增长 81.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 39.0 万方，环比 23.4%；样本二线城市为 50.8 万方，环比 14.8%；样本三线城市为 25.2 万方，环比 23.1%。年初至今累计二手房成交面积为 576.3万方，同比变动为 25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为176.9 万方，同比 7.9%；样本二线城市为 269.3 万方，同比 29.7%；样本三线城市为 130.1 万方，同比 29.7%。 　　信用债： 根据 wind 统计数据，本周（ 2.13-2.19）共发行房企信用债 12 只，环比增加 2 只；发行规模共计 155.20 亿元，环比增加 91.2 亿元，总偿还量23.77 亿元，环比减少 64 亿元，净融资额为 131.43 亿元，环比增加 155.2 亿元。 　　投资建议： 我们继续坚定地看多政策， 我们认为在 2023 年 Q1 或者 Q1 切 Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在 2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向： 1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。 A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科 A、招商蛇口、金地集团； H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋； 2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业： A 股关注招商积余； H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示： 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。