国盛证券-固定收益点评：公募REITs四季报点评-筑底回升-230212

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（以下内容从国盛证券《固定收益点评：公募REITs四季报点评-筑底回升》研报附件原文摘录）
　　2022 年四季报所展现出 REITs 的经营表现依然呈分化态势。从四季度单季度 EBITDA 完成度来看，高速类 REITs 四季度进一步受疫情影响，表现不佳，5 单 REITs 的单季度 EBITDA 完成度均低于预测，在 70%以下；生态环保类 REITs 仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类 REITs 受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下降，EBITDA 表现分化；仓储 REITs、保障房 REITs 表现较为稳健，EBITDA 完成度基本接近于预测；能源类 REITs 由于电量需求下降以及费用集中计提，四季度完成度较低。从本年全年累计 EBITDA 完成度来看，高速类 REITs 业绩表现深受疫情拖累，5 单 REITs 年化 EBITDA 完成度在 80%上下；生态环保类 REITs 首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为 82.7%；园区类 REITs 受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化；仓储类 REITs、保障房类 REITs 表现较好；能源类 REITs 受益于三季度的突出表现，完成度位列所有 REITs 之首，为 147.22%。 　　从四季度单季度可供分配收益情况来看，20 只 REITs 可供分配现金流中，11 只超额完成，9 只低于预期。其中，中航首钢绿能 REIT、东吴苏园产业 REIT、博时蛇口产园 REITQ4 完成度遥遥领先，分别为 343.20%、173.60%和 153.95%，而平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT 垫底，完成度分别为 58.85%和 22.06%。从项目属性上来看，高速公路类完成度最差，环保类和产权类完成度均尚可。从本年年化可供分配收益情况来看，14 只超额完成，6 只低于预期。在超额完成的 REITs 中，国泰君安临港创新产业园 REIT 的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高，达 141.57%，此外完成度最高的 2-4 名 REITs 分别为中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济 REIT 和红土创新深圳人才安居 REIT。 　　具体项目经营情况方面，高速公路类 REITs 受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显，四季度表现不佳。四季度疫情对交运类扰动明显，加上国常会要求 2022 年第四季度收费公路货车通行费减免 10%，整体高速板块承压。随着减免政策结束和疫情放开，后续高速板块业绩大概率回暖，弹性最大。生态环保类产品中，富国首创水务 REIT4 季度主要受到季节性、疫情对用水量的影响、今年降水量较低以及合肥项目 10 月 14 日发生进水水质异常事件影响，导致 EBITDA 环比下滑较多。中航首钢绿能 REIT 报告期内，受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量同比下降，但发电及生活垃圾处置收入均同比上升，且四季度收到国补电费 0.99 亿元，带动可供分配现金流明显超预期。园区类 REITs 受到疫情影响以及年末招租情况较差，出租率较上季度末有所下降。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的 REITs 作为今年新上市的 REITs 类型，首次披露季报来看，整体运营表现较为稳健。鹏华深圳能源 REIT 四季度整体发电量和电价都有所回落，叠加四季度计提费用上升的因素，四季度表现有所回落，后续需进一步观察用电需求及电价的变动。 　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差