国盛证券-房地产开发2023W6：新房销售面积环比+21%小幅回暖，全国多地提现房销售试点-230212

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2023W6：新房销售面积环比+21%小幅回暖，全国多地提现房销售试点》研报附件原文摘录）
　　全国多地提出现房销售试点。1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。近期全国多地提出现房销售试点，包括山东、安徽、四川、河南四省。我们认为在房地产行业规模见顶、逐渐进入存量时代，不排除部分地区未来走向现房销售。但现房销售不能一蹴而就，一是目前销售市场持续低迷、房企资金面尚未得到根本性好转。二是预售制度对应的房企高周转和土地财政是相辅相成的，目前推进相关试点的条件尚不具备。所以我们认为目前仅个别城市地块具备试点条件，大规模铺开为时尚早。 　　北京、杭州新年第一波土拍结果出炉（2022第五批次），优质地块竞争激烈。北京6宗地3宗触顶成交，3宗底价成交，总成交132.1亿元。北京本轮共吸引了20家房企及联合体报名参与，越秀获取2宗，合计成交59.1亿元。杭州5宗地3宗触顶成交，1宗溢价成交，1宗底价成交，总成交89.6亿元。其中牛田单元R21-08地块共有37家单位参与摇号，牛田单元R21-09地块共有33家单位参与摇号。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.2%，领先大盘2.01个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第7名。本周上涨个股共87支，较上周减少10支，下跌股数为42支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为257.9万平方米，环比提升21.1%，同比提升44.2%（因2022W6春节假期影响，下同），其中样本一线城市的新房成交面积为60.5万方，环比53.4%，同比69.4%；样本二线城市为146.9万方，环比18.9%，同比40.8%；样本三线城市为50.5万方，环比1.2%，同比30.0%。从今年累计6周新房成交面积同比看，样本30城共计1349.4万方，同比-15.4%；一线城市为319.4万方，同比-15.1%；二线城市为742.3万方，同比-19.5%；三线城市为287.8万方，同比-3.0%。 　　二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计96.1万方，环比增长2.7%，同比增长123.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比1.6%；样本二线城市为44.0万方，环比9.8%；样本三线城市为20.5万方，环比-8.5%。年初至今累计二手房成交面积为461.0万方，同比变动为16.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为137.9万方，同比-0.8%；样本二线城市为218.2万方，同比19.8%；样本三线城市为104.8万方，同比19.8%。 　　信用债：根据wind统计数据，本周（2.6-2.12）共发行房企信用债10只，环比增加6只；发行规模共计64.00亿元，环比增加15亿元，总偿还量87.77亿元，环比减少22.83亿元，净融资额为-23.77亿元，环比增加37.83亿元。 　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。