东证期货-宏观经济深度报告：政策清风劲吹，地产沉疴渐愈-230203

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（以下内容从东证期货《宏观经济深度报告：政策清风劲吹，地产沉疴渐愈》研报附件原文摘录）
　　本轮地产周期下行复盘 　　地产行业“三高”发展模式本身积累了风险，这是本轮地产危机暴发的根源，融资端政策的持续收紧成为了导火索，而疫情冲击居民收入等多重因素共同压制了商品房销售的回暖。销售恶化导致较多问题：一者房价下跌，低能级城市、二手房市场房价跌幅更大；二者停工面积上升；三者后端投资增速承压，前端拿地跌幅更大，土地财政收入大幅下降，尾部城投风险上升。 　　供给侧：疏通堵点政策升级，风险稳步化解 　　当前政策一方面保优质房企，同时推动出险房企风险市场化解决；另一方面保交楼。但由于市场预期尚未显著改善，资金落地节奏偏慢，另外出险房企资金缺口高达3万亿元，市场化处置存在难度，政策的效力相对有限。未来供给端政策将进一步发力：通过多种工具为优质房企补充资金、推动民营房企混改、增加纾困资金规模、利用REITs等方式盘活出险房企的优质资产。 　　需求侧“四座大山” 　　稳地产的核心是稳需求、稳销售。当前需求侧政策虽持续发力，但销售回升受制于“四座大山”：一者部分地区限制性政策制约购房需求释放；二者中长期居民购房需求整体回落；三者居民债务负担较重，尤其是债务以及收入的结构性问题突出，刚需群体缺乏购房能力；四者房价下跌，改善型、投资类购房需求承压。 　　需求侧展望：政策清风劲吹，地产沉疴渐愈 　　需求侧政策将继续发力，方向包括进一步解除限制性政策、缓解居民债务压力以及走租购并举道路等，但由于收入增速下降等宏观因素的压制，稳地产还需要宏观政策的积极配合。预计中央政府将成为加杠杆主体，财政支出向保民生方面倾斜。虽然地产和宏观政策会积极改善行业和宏观基本面，但受制于居民部门高企的债务压力，预计销售回暖的幅度相对有限，房地产税试点扩大的可能性不高。预计2023年商品房销售增速跌幅收窄至-9%--3%的区间内，结构上一线城市销售的表现或强于低能级城市。节奏上，销售底或在年中出现，投资底在下半年出现。 　　风险提示 　　债务风险超预期，地产政策超预期。