加入VIP免费下载天风证券-房地产行业REITs周报：万科与建行合作，助力盘活存量资产-230129
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万科下属子公司与中国建设银行下属建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。基金募集规模为 100亿元，主要投资于万科及子公司和关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。基金的管理人为建信住房租赁基金管理公司。万科下属公司出资比例占建万住房租赁基金的比例为 20%。万科与建行的合作，一方面有望有效增加租赁住房的供给，或满足不同群体的住房需求；另一方面有望助力盘活存量资产，进一步完善 REITs 市场， REITs 有望进一步扩容。 中债估值 REITs 收益率高代表 REITs 内部收益率高 我们将中债公司对 REITs 的估值进行整理汇总。中债估值中心优先考虑可靠的市场价格，在市场价格不可靠时，采用模型对 REITs 进行估值。 由于 REITs 的结构为 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，再通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，因而REITs 收益最主要的来源是基础资产所产生的现金流收益（另一部分收益来源是其他资产投资于利率债、 AAA 级信用债等产生的收益）。 在进行模型估值时，根据 REITs 的基础设施具备现金流持续稳定、投资回报良好等收益风险特征，中债采用股利折现法对基金份额进行估值。根据基础设施运行较为成熟，基金未来分红及增长情况预计较为稳定的特点，中债依次考量预测分红现金流、基金估值折现率等基本参数计算每份 REITs 基金份额当日日终的估值价格作为REITs 估值价格。再用计算得来的 REITs 估值价格购买一份基金份额所能获得内部收益率（ IRR）作为 REITs 估值收益率。用该种方法计算得来的内部收益率越高，REITs 估值收益率越高。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 0.296%， REITs 指数下跌 0.163%，上证综指上涨 2.175%，国债指数上涨 0.05%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 1.76%，REITs 指数下跌 1.83%，上证综指下跌 3.06%，国债指数上涨 0.31%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 1 月 20 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.29。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 上涨0.29%，特许经营权类 REITs 下跌 0.47%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 3.54%，特许经营权类 REITs 下跌 0.65%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023年 1 月 20 日， REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 8.49%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.65%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5%。 投资建议： 万科与建行合作共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，募集规模 100 亿元，主要投资于万科与其他房企的自持住宅、存量商办物业等存量资产，一方面有望有效增加租赁住房供给，平衡租房市场供需，另一方面有望助力盘活存量资产， 未来， REITs 或将继续扩容。 建议关注： 1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、 园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs； 2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示： 政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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（以下内容从天风证券《房地产行业REITs周报：万科与建行合作，助力盘活存量资产》研报附件原文摘录）万科下属子公司与中国建设银行下属建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。基金募集规模为 100亿元，主要投资于万科及子公司和关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。基金的管理人为建信住房租赁基金管理公司。万科下属公司出资比例占建万住房租赁基金的比例为 20%。万科与建行的合作，一方面有望有效增加租赁住房的供给，或满足不同群体的住房需求；另一方面有望助力盘活存量资产，进一步完善 REITs 市场， REITs 有望进一步扩容。 中债估值 REITs 收益率高代表 REITs 内部收益率高 我们将中债公司对 REITs 的估值进行整理汇总。中债估值中心优先考虑可靠的市场价格，在市场价格不可靠时，采用模型对 REITs 进行估值。 由于 REITs 的结构为 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，再通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，因而REITs 收益最主要的来源是基础资产所产生的现金流收益（另一部分收益来源是其他资产投资于利率债、 AAA 级信用债等产生的收益）。 在进行模型估值时，根据 REITs 的基础设施具备现金流持续稳定、投资回报良好等收益风险特征，中债采用股利折现法对基金份额进行估值。根据基础设施运行较为成熟，基金未来分红及增长情况预计较为稳定的特点，中债依次考量预测分红现金流、基金估值折现率等基本参数计算每份 REITs 基金份额当日日终的估值价格作为REITs 估值价格。再用计算得来的 REITs 估值价格购买一份基金份额所能获得内部收益率（ IRR）作为 REITs 估值收益率。用该种方法计算得来的内部收益率越高，REITs 估值收益率越高。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 0.296%， REITs 指数下跌 0.163%，上证综指上涨 2.175%，国债指数上涨 0.05%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 1.76%，REITs 指数下跌 1.83%，上证综指下跌 3.06%，国债指数上涨 0.31%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 1 月 20 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.29。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 上涨0.29%，特许经营权类 REITs 下跌 0.47%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 3.54%，特许经营权类 REITs 下跌 0.65%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023年 1 月 20 日， REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 8.49%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.65%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5%。 投资建议： 万科与建行合作共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，募集规模 100 亿元，主要投资于万科与其他房企的自持住宅、存量商办物业等存量资产，一方面有望有效增加租赁住房供给，平衡租房市场供需，另一方面有望助力盘活存量资产， 未来， REITs 或将继续扩容。 建议关注： 1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、 园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs； 2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示： 政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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