国盛证券-房地产开发2023W1：新房同比+2.8%，二手房同比+17.0%，央行延续房贷利率宽松政策-230108

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2023W1：新房同比+2.8%，二手房同比+17.0%，央行延续房贷利率宽松政策》研报附件原文摘录）
　　央行延续阶段性房贷利率宽松政策，本轮符合的城市数量进一步提升。新年伊始，人民银行、银保监会决定延续去年930出台的阶段性放宽房贷利率下限的政策，并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套商贷利率下限。据我们统计，全国70个大中城市中，本轮评估期有38城符合该条件（9月评估期为23城），其中有22城由不符合转为符合，7城由符合转为不符合。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，是因城施策基调下政策的延伸，将一定程度支持刚需和刚改类住房需求。 　　本周住建部部长提出支持首套住房需求，继续看好需求侧的放松。本周住建部部长提出大力支持购买首套住房，首付比、首套利率应降尽降；合理支持购买第二套住房。目前销售市场低迷主要是信心不足，我们预计后续会有更多需求端政策出台，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先大盘0.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共95支，较上周增长54支，下跌股数为41支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为291.4万平方米，环比下降30.1%，同比提升2.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.3万方，环比16.3%，同比4.7%；样本二线城市为169.6万方，环比-38.9%，同比11.0%；样本三线城市为37.6万方，环比-43.9%，同比-25.1%。具体看，一线城市中，北京（21.5%）、上海（14.6%）、广州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。二三线城市中杭州（113.0%）、江门（47.3%）、武汉（43.1%）等总计6城同比均为正，芜湖（-90.1%）、云浮（-81.2%）、扬州（-61.4%）等总计16城同比为负。 　　二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计80.5万方，环比增长13.2%，同比增长17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.0万方，环比-31.2%；样本二线城市为40.0万方，环比61.6%；样本三线城市为18.4万方，环比29.1%。年初至今累计二手房成交面积为80.5万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为22.0万方，同比3.6%；样本二线城市为40.0万方，同比19.3%；样本三线城市为18.4万方，同比19.3%。 　　信用债：根据wind统计数据，本周（1.2-1.8）共发行房企信用债9只，环比增加4只；发行规模共计91.82亿元，环比增加25.32亿元，总偿还量111.27亿元，环比增加20.63亿元，净融资额为-19.45亿元，环比增加4.69亿元。 　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。