天风证券-房地产REITs周报：上市房企保障性租赁住房REITs有望加入新成员-230108

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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：上市房企保障性租赁住房REITs有望加入新成员》研报附件原文摘录）
　　(2023.1.2-2023.1.7) 　　上市房企的保障性租赁住房REITs发行有望再加速 　　1月4日，城投控股公司发布公告，董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。 　　为积极响应国家租售并举的住房政策，以及2022年5月国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、扩大租赁住宅业务规模，城投控股拟选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块（江湾社区）、E2-02B地块租赁住房项目（光华社区）作为首次发行资产。其中江湾社区可租赁建面82204平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为80016平方米、2188平方米，总户数1719户；光华社区可租赁建面42168平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为41251平方米、917平方米，总户数1234户；两个社区的产权期限均到2088年。资产初步估值预计为30-33亿元。 　　目前已有4支保障性租赁住房REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股是上海国企，有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT的上市房企。根据公司公告，公司将搭建可持续扩充的权益资金融资通道，实现保障性租赁住房项目“投、建、管、退”全周期运营机制，提升公司租赁住宅的滚动投资能力。上市房企陆续发行保障性租赁住房REITs有助于盘活存量资产，同时增强房企的持续经营能力。 　　本周REITs跑输上证综指 　　我们在原有REITs指数基础上加入了中证REITs指数（收盘），二者不同在于成分数量不同，原有的REITs指数由上市的全部REITs组成，截至2023年1月6日共有24支基础设施公募REITs；中证REITs指数（收盘）选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，截至2023年1月6日收盘，成分数量为14支。由于中证REITs指数（收盘）的基日为2021年9月30日，我们因此将原有REITs指数的基日调整为2021年9月30日，使之具有可比性。 　　本周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌0.92%，上证综指上涨2.21%，国债指数上涨0.10%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌1.66%，上证综指上涨0.05%，国债指数上涨0.23%。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.88%，特许经营权类REITs下跌0.27%。滚动4周，产权类REITs下跌5.09%，特许经营权类REITs上涨0.72%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 　　交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 　　我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年1月6日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 　　投资建议：目前已有4支保障性租赁住房REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT的上市房企。REITs一方面助力盘活存量资产，另一方面或为优质资产融资的渠道。未来，公募REITs的扩募或将继续提速。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期