民生证券-银行：首套房利率动态调整机制点评-销售侧刺激常态化，住建部表示首付比例及利率“该降要降”-230106

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（以下内容从民生证券《银行：首套房利率动态调整机制点评-销售侧刺激常态化，住建部表示首付比例及利率“该降要降”》研报附件原文摘录）
　　事件：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制（以下简称“房贷动态调整机制”）。 　　房贷动态调整机制是此前政策的延续。回溯来看，自2019年LPR改革以来，首套房贷利率下限已迎来四次调整：1）2019年8月，利率下限为对应期限LPR；2）2022年5月，调降为对应期限LPR-20BP；3）2022年9月，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限（截至2022年底）；4）2023年1月，建立长效调整机制，对于连续3个月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限。因此，此次动态调整机制可以理解为9月政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。 　　动态调整机制或更精准刺激住房需求，且对银行净息差影响相对有限。一方面，此次动态调整机制常态化挂钩房价走势，对于地产销售低迷地区可以形成精准刺激，助力按揭贷款需求的恢复，也有利于“保交楼”顺利推进，从而改善银行涉房资产质量，此外房价连续上涨后利率下限约束回归，使政策长效性得到保障。另一方面，该机制针对新发放首套房贷利率，相比较直接调降LPR进而带来的存量、增量房贷利率调整，对于银行净息差收窄的影响相对更小。 　　融资、销售两端政策发力，有望助力地产链修复，提振银行估值。2022年11月，地产融资政策显著走向积极，且传导效率较高，12月以来地产销售政策也再度加码，主要体现在诸如武汉、佛山、南京、重庆等强二线或人口密集城市陆续取消限购（或部分取消，详见表2）。2023年1月5日，住建部部长接受央行专访时表示，对于购买首套房要大力支持，首付比、首套利率该降则降，这或许表明更多地产销售政策仍在路上。 　　房企融资环境改善可以直接缓解现金流压力，销售政策加码叠加2022年居民储蓄显著多增，房企内生增长动力也有望增强，共同助推地产链加速修复以及经济预期好转，进而利好银行板块估值。 　　投资建议：地产链有望加速修复，利好银行板块估值 　　首套住房贷款利率政策动态调整机制是此前政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。此次动态调整机制可以更精准刺激购房需求，且对于银行净息差影响相对有限。政策支撑下，地产链有望加速修复，利好经济预期改善及银行资产质量。继续看好银行板块，维持“推荐”评级。 　　风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。