平安证券-地产行业周报：天津推进城市更新工作，上海贯彻住宅物管规定-210627

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本周观点：本周天津发布老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案，进一步推进当地老旧房屋、老旧小区改造及城市更新工作；上海发文贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，细化完善业委会组建换届、日常运作要求，创新性引入价格评估制度及物业费收支审计制度，加强物业服务价格调整指导。

由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值持续承压，后续关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复；相比开发类房企，我们更看好具备广阔行业空间、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等。

政策环境监测：1）天津：发布老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案；2）上海：进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》。

市场运行监测：1）成交环比增加，短期有望延续。

本周（6.19-6.25）新房成交6.2万套，环比升22.7%；二手房成交1.9万套，环比升24%。

6月新房日均成交同比降6.9%，较5月降19.1个百分点。

年中业绩冲刺下，短期楼市成交有望延续较高水平。

2）改善型需求占比上升。

5月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.8pct至81.9%。

3）推盘规模略降，后续或将加大。

6.14-6.20重点城市新推房源1.1万套，环比降9%；去化率75.8%，环比降5.1pct。

6月为传统销售旺季，同时出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。

4）库存环比下降，中期面临上行压力。

16城取证库存9253万平，环比降2.7%，较2019年末、2020年末分别升3.5%、降13.6%。

取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。

5）土地：成交、溢价率回落，三线占比提高。

上周百城土地供应建面895.3万平、成交建面557.8万平，环比降67.4%、降64.2%；成交溢价率12.4%，环比降6.8pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比3.9%、26.9%、69.2%，环比分别降3.2pct、降13.4pct、升16.5pct。

随着各城市首批集中土拍陆续完成，土地成交已出现回调，后续大概率呈现稳定。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债58.6亿元、海外发债4亿美元，环比减少21.6亿元、3.5亿美元；本周境内外债券发行利率处于4.2%-14.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。

2）信托：本周集合信托发行181.0亿元，环比增加78.6亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌0.1%，跑输沪深300（+2.69%）；当前地产板块PE（TTM）7.93倍，估值处于近五年0.57%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利地产、金科股份，南向资金净流入前三房企为华润万象生活、融创服务、世茂服务。

风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。